Экспертиза недостроенного дома

Недостроенный дом, в том числе частный, многоквартирный, коммерческий иди другого назначения является объектом незавершенного строительства. На возведение таких строений выдано разрешение, застройщиком понесены затраты, но по определенным причинам строительные работы приостановлены и в эксплуатацию здание не введено. Часто такие объекты называют «недострой». Чтобы возобновить строительство объекта необходима профессиональная экспертиза недостроенного здания.

Как оценить текущее состояние и стадии готовности дома

Независимо от продолжительности перерыва в строительных работах для их возобновления необходимо обследовать заброшенное строение, определить объем выполненных ранее работ, оценить состояние конструкций и инженерных сетей, и установить степень готовности здания.

Чтобы определить стадию готовности необходима экспертиза объекта незавершенного строительства. В зависимости от установленного в процессе обследований процента выполненных работ дом может принадлежать к одной из стадий:

• начальная – на площадке построены временные постройки, проведены инженерные изыскания, работы по возведению дома выполнены только на 15%;
• средняя – строительно-монтажные работ проведены в среднем на 50%, при этом в здании возведены стены, перекрытия и выполнен монтаж кровли;
• высокая – завершены все строительные и монтажные работы, установлены инженерные коммуникации, начата внутренняя отделка, готовность здания составляет 75%;
• заключительная – построен дом на 99%, осталось только завершить отделку и пусконаладку коммуникаций.

Сложность оценки состоит в том, чтобы не только правильно определить объем выполненных работ, но также установить степень изношенности уже готовых конструкций и возможность их безопасной эксплуатации в будущем. Для этого необходимо провести замеры, инструментальные и другие специализированные исследования.

В каких случаях нужна экспертиза

Проведение экспертного обследования недостроенного дома может потребоваться в разных случаях. К наиболее распространенным относят:

• проверка качества выполненных строительных работ для принятия решения о возможности их продолжения или необходимости прекращения;
• перестроение или укрепление конструктивных элементов объекта по причине изменения его функционального назначения;
• определение оценки стоимости здания при оформлении купли/продажи, оформлении наследства или совершении других сделок;
• передача недостроя в качестве залога при получении кредита;
• внесение в инвестиционный проект изменений или поправок при поиске новых инвесторов;
• постановление недостроенного дома на баланс организации;
• определение степени доходности здания по завершении всех строительных работ.

Необходима экспертиза также в случаях, когда недостроенное здание становится предметом спора, разрешение которого требует судебного разбирательства.

Какие документы нужны для экспертизы

Перед проведением экспертных исследований заказчик должен предоставить экспертам для изучения и анализа следующие документы:

• разрешение на строительство объекта;
• технический паспорт здания;
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• проектно-сметную документацию;
• если объект законсервирован, то необходим акт о его консервации;
• когда застройщиком или собственником недостроя является юридическое лицо, то нужно предоставить экспертной организации бухгалтерскую справку о балансовой стоимости заброшенного здания;
• сведения о дате начала строительных работ и дате их окончания;
• справка о наличии обременений на строение, например, долговых обязательств, залога или других ограничений.

Перечень документов может дополняться в зависимости от функционального назначения и других особенностей здания.

Какие методы оценки существуют

Существует два наиболее распространенных метода, которые используются для проведения обследования законсервированного здания:

1. Затратный – применяется данный метод для объектов, на которых выполнена большая часть строительных работ согласно с проектной документацией. По результатам исследований эксперты предоставляют заказчику заключение с рассчитанной стоимостью дома с учетом вложенных в строительство средств.
2. Доходный – метод используют для недостроенных строений, которые подлежат перепрофилированию или же полному сносу. При определении стоимости объекта эксперты учитывают все затраты на предстоящие работы.

Для жилых домов и других зданий, которые будут достраиваться по первоначальному проекту и после сдачи в эксплуатацию использоваться по изначальному функциональному назначению наиболее эффективной является оценка затратным методом. При расчете стоимости в данном случае учитываются интересы собственника недвижимости, предусматриваются сроки окупаемости объекта. Если недострой выставлен на продажу, то покупатель получает возможность по факту спланировать предстоящие работы и оценить целесообразность вложения средств в покупку здания.

При оценке объекта незавершенного строительства доходным методом специалисты определяют реальное техническое состояние дома и его отдельных конструктивных элементов, оценивают возможность его дальнейшей эксплуатации. В сравнении с затратным методом полученная доходным подходом стоимость здания будет ниже.

Существует еще сравнительный метод. Но на рынке не так много аналогичных зданий, поэтому достичь точных результатов практически невозможно. Поэтому сравнительный анализ используют очень редко.

Метод оценки выбирается по индивидуальным особенностям недостроя. В отдельных случаях возможно использование нескольких методик.

Как проходит экспертиза

Выполняется экспертиза незавершенного строительства в следующем порядке:

1. Анализ всех предоставленных заказчиком проектных, технических и бухгалтерских документов, в которых отражены сведения о строительных работах, расходах и других особенностях недостроенного дома.
2. Обследование строения. На данном этапе специалисты проводят визуальные и инструментальные исследования. Проверке подлежат фундаменты, несущие ограждающие и внутренние конструкции, перекрытия, эркеры и балконы, фермы и подкрановые балки, и другие конструктивные элементы. При потребности эксперты отбирают пробы стройматериалов для лабораторных испытаний с целью определения оценки прочности конструкций. Если в ходе работ обнаружены дефекты, они фиксируются в дефектной ведомости и посредством фотографирования.
3. Составление заключения, в котором содержится информация о фактическом техсостоянии объекта, установлен объем проведенных на дату аудита строительно-монтажных работ, указана стоимость здания с учетом предстоящих работ по завершению строительства, реконструкции или сносу.

При выявлении дефектов в процессе экспертизы специалисты разрабатывают комплекс мер по их устранению, подбирают эффективные способы реконструкции строения или укрепления несущих конструкций.

Заключение

С каждым годом простоя объекта незавершенного строительства увеличивается необходимость его экспертного обследования. Под воздействием атмосферных и других факторов ухудшаются прочностные характеристики конструкций. Поэтому для продолжения строительства необходимо с точностью определить, насколько ухудшилось техсостояние дома из-за перерыва в строительных работах.

Экспертиза позволяет определить оценку состояния строения, подобрать эффективные способы решения проблемы в плане безопасности и экономической целесообразности продолжения строительства недостроенного здания.