Физический износ

Физический износ здания – это значительное ухудшение эксплуатационных и технических параметров строения. Происходит утрата стоимости и общее физическое ухудшение состояния. Для всех конструкций характерно снижение прочностных, звуко- и теплоизоляционных показателей, воздухо- и водонепроницаемости, а также потеря механических и эксплуатационных качеств.

Не допускается расчет физического износа пропорционально расчетному возрасту строения и сроку службы.

Причины и факторы

Основными причинами считаются производственные и технологические процессы, осуществляемые внутри сооружения, физическое изнашивание конструкций из-за природного влияния или катаклизмов.

Наиболее часто возникающие факторы износа:

• неправильная или превышающая расчётные нормы эксплуатация здания;
• истираемость использованных для отделочных работ стройматериалов;
• износ некоторых конструктивных элементов;
• внешняя среда, ставшая причиной размывания фундаментов, эрозия и ржавчина стройматериалов, сквозное замерзание и боковые нагрузки от ветра;
• нагрузки, вызвавшие неравномерную осадку;
• воздействие био-факторов: размножение бактерий, жизнедеятельность насекомых, появление плесени и грибков;
• чрезвычайные происшествия природного характера: землетрясения, ураганы, наводнения, пожары;
• ошибки проектировок;
• технологические ошибки, допущенные при строительстве: использование бетона низкого качества, нарушения кладки.

Наибольший износ провоцируют: влажность; вибрация, передающаяся через почву.

Факторы, воздействующие на скорость возникновения физического износа:

• простой жилого помещения при отключенных инженерных системах;
• характер, качество и объем произведенного капремонта;
• период текущей эксплуатации;
• уровень поддержания текущего состояния;
• срок эксплуатации;
• инсоляция (санитарно-гигиенические);
• этажность, плотность заселения, планировка помещения.

Физический износ связывают со старением материалов. Максимальный физический износ элементов здания или всего здания составляет 70%. Такие здания сносят по причине ветхости.

Отселенное здание (здание, которое не используется), изнашивается значительно быстрее, чем при нормальном использовании жилого дома. Изменение тепло-влажностного режима эксплуатации строения значительно влияет на ускорение разрушения инженерного оборудования и конструктивных элементов.

Стадии износа

Выделяется две стадии: устранимая (наблюдается ухудшение показателей, но после ремонта эксплуатация возможна) и неустранимая (использование сооружения состоянии невозможно).

Износ делится на фазы (таблица 1).

Таблица 1. Таблица физического износа

Физический износ, %	Характеристики	Состояние по факту
0-20	Есть единичные неисправности, быстро ликвидируемые проведением ремонтных работ. Значительные повреждения отсутствуют, деформаций нет	Хорошее
21-40	Конструктивные элементы могут эксплуатироваться после небольшого ремонта.	Удовлетворительное
41-60	Эксплуатация допустима только после проведения ремонтных работ.	Неудовлетворительное
61-80	Аварийное состояние несущих конструкций. Требуется заменить их, эксплуатация запрещена.	Критическое
81-100	Составляющие здания разрушены полностью и эксплуатироваться не могут.	Полное разрушение

Нормы и правила четко указаны в Ведомственных строительных нормах правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).

Конкретные вопросы по модернизации старых жилых помещений решаются не только за счет расчета общего износа, но и за счет получения данных по износу основных конструктивных элементов, которые заменить нельзя (стены, лестницы, фундаменты, перекрытия из железобетона).

При этом фундаменты по сравнению со стенами работают в лучших условиях. Промежуток физического износа для них приняли 20%. Более важные конструктивные элементы имеют износ с интервалом 10%, признаки даны для верхней границы.

Признаки износа

Изменение рабочих свойств можно отследить по следующим появляющимся признакам:

• сколам, трещинам, углублениям, выпадении кирпичей из кладки, надземной цокольной части или фундамента;
• перекос цоколя или выпучивание;
• изменение геометрии дверных проемов, геометрии окон;
• искривление горизонтали стены, осадка участка стены;
• нарушение целостности кладки;
• наличие трещин в карнизах и перемычках;
• появление влаги на стенах;
• эрозия швов, отслоение штукатурки;
• прогиб, деформация, смещение плит;
• оголение арматурных элементов;
• ослабление врубок;
• разрушение отделки.

Перечисленные признаки встречаются чаще всего. Каждому строению и его конструктивным составляющим характерны свои факторы.

Типы зданий, для которых определяется износ

Все строения по классификации делятся на:

1. Гражданские. Жилые строения, которые предназначены для постоянного или временного проживания (общежития, гостиницы, дома) и общественные – административные и социально-культурные объекты (театры, клубы, магазины, школы, больницы).
2. Производственные. Помещения сельхозназначения — стойла коров, птичники, хранилища овощей и зерна. Сюда относятся и промышленные помещения.

Разнообразие факторов, которые негативно сказываются на технических характеристиках, а также вид конструкции, оперативность осуществления ремонта, качество использованных стройматериалов и прочие факторы делают измерение срока службы помещения сложной задачей.

Методы и методики определения физического износа

Определение фактической стоимости строения напрямую зависит от результатов анализа физического износа. Для вычислений используется процентный способ расчёта данных.

Методика компенсации затрат

Методика позволяет обосновать экономическую составляющую величины износа. Согласно методике, процент износа равен расходам, которые потребуются для ликвидации дефектов.

% износа=затраты на устранение

Недостатком являются трудности в определении объема ремонтных мероприятий. Рассчитать параметры для сложных конструктивных элементов, для фундамента — технически трудно.

Из-за сложности способа применяют его только для больших объектов, нуждающихся в расчетах.

Метод хронологического возраста

Гражданские или жилые строения рассчитываются по формуле деления хронологического возраста на срок его работы.

где:

• Вх – фактический возраст строения;
• Всс – нормативный период эксплуатации.

Достоинства метода – минимальное количество параметров и простота.

Недостатки – методика не применима, если у помещения срок эксплуатационного и хронологического возраста одинаковы, и нет возможности учесть ремонт или замену некоторых частей.

Метод эффективного возраста

Формула пользуется большой популярностью у специалистов.

где:

• Вэ – возраст, на который строение выглядит (эффективный возраст);
• Ввост – оставшийся срок, когда зданием может использоваться по назначению;
• Всс – расчетный срок эксплуатации.

Минус: аргументировать Ввост сложно, так как нет конкретных данных, сколько будет использоваться здание. Исключение – если известен срок сноса. На практике метод практически не используется.

Экспертный метод

Полная редакция изложена в ВСН 53-86р. При анализе используется визуальный осмотр для определения имеющихся внешних разрушений.

где:

• Иi – износ определённого компонента (i – табличная величина);
• УВi – удельный вес конкретного элемента строения;
• i – номер конкретного элемента.

Плюсами метода являются простора расчетов и доказательность всех результатов, так как есть широкая нормативная база.

Недостатками являются:

• погрешность ±5%;
• зависимость итога от опытности специалиста. Часто косметический ремонт прячет серьёзные дефекты, что делает расчеты неверными;
• субъективные факторы. При отсутствии нормативов для оценивания конкретных частей погрешность даёт значительный люфт.

Метод является очень популярным у экспертов и, в целом, дает точные результаты.

Метод разбивки

Учитывается осуществимость ликвидации износа. К примеру:

• ремонт;
• невозможность сменить или отремонтировать износившиеся элементы, у которых недолговременный срок службы (неисправимый износ);
• изношенные части, у которых большой срок службы, могут быть реконструированы или отремонтированы путём капремонта.

Преимуществом является возможность учитывать не только визуально видные дефекты, но и скрытые. Если информация об объёмах ремонтных работ отсутствует, то метод не применим.

Составление прогноза износа на конкретный период эксплуатации имеет важное значение. Для капитальных строений нет возможности прогнозирования всего срока службы, так как предсказать влияние всех возможных факторов нереально. Достоверным является составление прогноза на 10 и 20 лет с некоторыми допущениями.

где:

• Иф1 – износ на текущий год;
• Иф.пер – износ на год переоценки;
• Иф1, Иф2 — увеличение физического износа за 1 и 2 десятилетия;
• ^ 12 – период в годах, прошедший после последней переоценки.

Пример расчета

Требуется определить физический износ жилого строения. Известна восстановительная стоимость и затраты на ремонт составляют: фундамент 3,2 млн р. + 640 тыс. р., стены 4 млн р. + 1,2 млн р., перекрытия 800 т. р. + 160 т.р., другое 8 млн. р. + 2,8 млн р.

Расчет:

Сначала считают величину физического износа. Согласно таблице удельный вес восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания	Износ, %	Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.
фундаменты	20	640	3 200
прочие	35	2 800	8 000
перекрытия	35	160	800
стены	20	1 200	4 000
Итого:	30	4 800	16 000

Физический износ равен 30%.

Таким методом определяется износ в стоимостном значении.

Правила оценки

Оценка физического износа здания осуществляется согласно ведомственным строительным нормам.

1. Здания и сооружения оценивают, сравнивая факторы, обнаруженные при инструментальном и визуальном обследовании, с табличными.
2. При обнаружении в конструкции только одного из признаков, то величина равняется по нижней границе.
3. По нижней границе принимается значения величины, если других изменений не обнаружено.
4. Если обнаружен один признак, в расчет его берут соответственно принципу интерполяции по размеру или характеру.

В случае наступления стихийных бедствий, повлёкших за собой разрушения, физический износ жилых зданий и сооружений по данным правилам не рассчитывают.

Заключение

Мероприятия оценки состояния физического износа жилых и нежилых зданий позволяет выяснить их реальное состояние и установить причины их деформации. Физический износ необходимо определять для последующей эксплуатации помещений согласно действующему законодательству, а также в целях убежденности в его полной безопасности с точки зрения эксплуатации.