Обследование инженерных систем здания

Обследование инженерных систем зданий и сооружений – это комплекс визуальных, инструментальных и других исследований, направленных на определение фактического состояния коммуникаций. В процессе обследований оценивается соответствие систем действующим нормам, пригодность их к дальнейшей эксплуатации или необходимость в проведении ремонта.

Какие системы являются объектами исследования

Техническое обследование инженерных систем здания осуществляется в соответствии с требованиями ГОСТ Р 53778-2010. Объектами техобследования являются внешние и внутренние коммуникации, в частности:

• сети связи и электроснабжения. При проверке специалисты обследуют электрошкафы на этажах, вводно-распределительные устройства, осветительные приборы, правильность разводки силового электроснабжения и другие сетевые элементы;
• системы водоснабжения и водоотведения. В данном случае обследуются трубопроводы, циркуляционные насосы, контрольно-измерительные приборы, измеряется угол наклона горизонтальных трубопроводов канализации, определяется толщина коррозионных отложений на стенках труб, герметичность стыков и прочие показатели;
• системы газоснабжения. Определяется соответствие газопровода на соответствие проектной документации, выполняются замеры, проверяется прочность и герметичность стыков;
• сети теплоснабжения и отопления. Осуществляется проверка теплового ввода и схемы разводки, отопительных приборов, толщина сужения и сечения труб. Выполняются замеры температуры, на планы этажей наносятся все элементы отопительных систем;
• магистрали вентиляции и кондиционирования. Обследуются воздуховоды и оборудование вентиляционных систем, определяется скорость воздухообмена в помещениях, проводится осмотр на предмет наличия дефектов и аудит на соответствие нормативным требованиям.

Также периодическому исследованию техсостояния подлежат системы пожарной сигнализации, диспетчеризации и автоматизации, и другие инженерные сети. Все полученные в ходе исследований результаты проверяются на соответствие СП, ВСН, ГОСТ и другим законодательным требованиям.

В каких случаях проводят обследование коммуникаций здания

Обследование технического состояния инженерных систем проводится в следующих случаях:

• перед планируемым капитальным ремонтом или реконструкцией здания;
• при наличии регулярных сбоев работоспособности коммуникаций;
• при возникновении на объекте аварийной ситуации;
• если возникает необходимость в восстановлении исполнительной проектной документации;
• для определения оценки качества строительных и монтажных работ;
• по запросам владельцев зданий, например, при заключении сделок купли-продажи.

Обследование инженерных сетей может проводиться самостоятельно или при комплексном исследовании техсостояния сооружений и зданий. Порядок, частота и требования проверок регламентированы СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011. Для сейсмически активных зон плановый аудит проводится каждые 5 лет, для неактивных – каждые 10 лет. Неплановые проверки осуществляются по мере необходимости.

Кто может оказывать услуги по обследованию коммуникационных сетей

Исследования осуществлять могут государственные и частные экспертные организации, имеющие аккредитацию, лицензии и все необходимые разрешения на такую деятельность.

Процедура выполняется по предварительно составленному и подписанному исполнителем и заказчиком договору. Заказчик должен предоставить в указанный срок всю необходимую документацию, экспертная организация проводит все предстоящие работы, неукоснительно соблюдая правила обследования и другие законодательные требования.

Этапы обследования инженерных систем зданий

Обследование систем инженерного оборудования здания включает разные исследовательские работы и состоит из нескольких этапов.

Подготовительные работы

На этом этапе эксперты анализируют проектную документацию и материалы проведенных ранее исследований при их наличии, разрабатывают план исследовательских мероприятий, подбирают методы обследования и подготавливают необходимое оборудование.

Визуальный осмотр

Специалисты проводят первичный осмотр инженерных коммуникаций с целью визуального выявления видимых дефектов, деформаций и других неисправностей.  Внимание обращается также на правильность выбора оборудования, исправность и бесперебойность функционирования сетей. Проводятся сопоставления обнаруженных дефектов с нормативными значениями. При необходимости используется фото и видео аппаратура для фиксации повреждений.

Инструментальное обследование

На данном этапе измерительные работы направлены на получение числовых параметров, по которым оценивается работоспособность системы. В перечень мероприятий входят обнаружение повреждений и дефектов, измерение линейных размеров, определение расходов и нагрузок. Для систем электроснабжения измеряется напряжение в сети. Обследование сетей водоснабжения или же обследование системы отопления невозможно без измерений напора и температуры транспортируемой воды. В газопроводах определяется давление газа.

Каждый вид работ осуществляется с применением специализированного оборудования: тепловизора, прибора для измерения уровня шума, измерительных клещей, мультиметра, пирометра и других инструментов. Наиболее часто применяется тепловизионное обследование здания и функционирующих в них коммуникаций.

Анализ полученных сведений

По результатам собранной в процессе исследований информации специалисты оценивают фактической состояние инженерных коммуникаций, определяют степень износа сетей, устанавливают причины изношенности и образования дефектов.

На основании анализа делается вывод о возможности безопасной дальнейшей эксплуатации системы.

Составление дефектной ведомости

Эксперты составляют полный перечень выявленных в исследуемых коммуникационных системах повреждений и дефектных элементов, подлежащих ремонту или замене.

Какая готовится документация по результатам обследований

Результатом проверки инженерных сетей зданий является технический отчет об обследовании, в который входят:

• перечень всех осуществленных работ;
• анализ нормативной базы, действующей на период строительства обследуемого объекта;
• информация об условиях эксплуатации систем и проведения капитальных или текущих ремонтов;
• результаты визуального осмотра и инструментальных исследований;
• перечень обнаруженных дефектов и причины их возникновения;
• полученные при расчетах данные о степени износа конструкций;
• выводы о потребности замены инженерных сетей или отдельных их частей;
• рекомендации по выбору способ устранения повреждений. Это может быть проведение текущего или капитального ремонта, или же потребность полной замены системы;
• смета на ремонтные работы с учетом всех подлежащих устранению неисправностей и стоимости нового оборудования (если оно подлежит замене);
• вывод о возможности дальнейшего безопасного функционирования сети.

К техотчету дополнительно формируется приложение, содержащее следующие документы:

• копия технического задания на проведение обследования;
• ведомость дефектов;
• документация об используемой материальной базе (при необходимости);
• результаты лабораторных исследований, данные поверки приборов, натуральных и других осуществленных испытаний;
• видеоматериалы, фотографии и другие материалы, наглядно подтверждающие наличие дефектов и общее состояние сетей;
• копии протоколов, экспертных заключений и других официальных документов, относящихся к обследуемой инженерной системе;
• акт обследования инженерных систем. Самостоятельным документом акт технического осмотра коммуникационных сетей не является, как правило он выступает в качестве приложения к договору или служит частью технического отчета.

Если существует необходимость, то в отчете также прописываются рекомендации по совершению дополнительных инструментальных обследований коммуникационной системы для получения более полной картины о ее состоянии.

Техническое заключение специалиста является официальным документом. Он может использоваться в качестве доказательства при судебных разбирательствах с исполнителями ремонтных работ, застройщиками и проектными организациями – разработчиками проекта. За некачественно предоставленные услуги отчет позволяет привлечь виновника к ответственности и взыскать компенсацию.

Заключение

Инженерные системы зданий обеспечивают комфорт и безопасность находящихся в них людей и обеспечивают полноценную эксплуатацию объектов. От эффективности работы коммуникаций зависит энергоэффективность зданий и затраты на их обслуживание.

Если вовремя не провести обследование инженерных коммуникаций, то это может привести к аварийным ситуациям, повлечь за собой существенные материальные ущербы и причинить угрозу безопасности людей.

Поэтому обследовать инженерные сети необходимо. Составляется программа измерений отдельно для каждого объекта. Проверки позволяют получить подробную информацию о фактических эксплуатационных и функциональных показателях сети, степени морального и физического износа, соответствию проектным данным и нормативным требованиям.