Отличие здания от сооружения

На первый взгляд может показаться, что здания и сооружения – это синонимы. Но ГК РФ эти термины жестко разграничивает. Здание определяется как объемная наземная строительная система, включающая в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. При этом сооружение предназначено для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов, и наличие помещений в нем вторично или отсутствует.

Основные отличия

Чтобы понять все отличия между зданиями и сооружениями, следует сравнить их по основным параметрам.

Таким образом, если объект строят, чтобы внутри него жили или работали, то это здание. Если объект строят, чтобы он поддерживал какой-то процесс, например, транспортный или энергетический, то это сооружение.

Объекты, которые можно отнести к обеим категориям

На практике классификация не всегда очевидна. Существует ряд объектов, вызывающих споры даже у опытных кадастровых инженеров и судей. Чтобы понять, в чем разница между зданиями и сооружениями на примере некоторых категорий объектов.

Склады

Склад – классический пример объекта, который может быть как зданием, так и сооружением:

1. Склад как здание. Если это капитальное строение с фундаментом, стенами, крышей, и внутри есть разделение на зоны, подключено отопление и свет – это однозначно здание. Градостроительный кодекс требует зарегистрировать такой объект как нежилое здание.
2. Склад как сооружение. Если речь идет о зернохранилище, резервуаре для хранения нефти или газа, то это сооружения. Здесь нет помещений, есть емкость. Люди находятся там только для техобслуживания.
3. Спорный момент. К ним относятся ангары арочного типа. Часто их пытаются регистрировать как движимое имущество, так как их можно разобрать и перенести. Если же ангар имеет фундамент, его могут признать сооружением или зданием в зависимости от наличия внутренних помещений и капитальности стен.

Поэтому при регистрации такого объекта нужно учитывать его характеристики и назначение.

Стадионы

Спортивные объекты – это сложные инженерно-технические комплексы. В зависимости от характеристик они могут быть как зданиями, так и сооружениями:

1. Стадион как сооружение. Само футбольное поле с дренажной системой, беговые дорожки, открытые трибуны представляет собой плоскостные сооружения. Они выполняют функцию проведения соревнований, но не создают замкнутого объема с микроклиматом.
2. Стадион как здание. Современные стадионы имеют подтрибунные помещения, раздевалки, рестораны, крышу. С юридической точки зрения, это часто регистрируется как Единый недвижимый комплекс или сложное здание, включающее в себя элементы сооружения.
3. Крытый ледовый дворец. Такой объект является зданием из-за наличия закрытых помещений, раздевалок, туалетов.
4. Открытая хоккейная площадка. Если это просто открытая коробка во дворе, то объект относится к сооружениям.

Поэтому стадион-здание отличается от стадиона-сооружения по наличию внутренних помещений и капитальности. Назначения у помещений практически не отличается – проведение тренировок, соревнований и других спортивных мероприятий.

Торговые центры

На первый взгляд торговый центр всегда является зданием. Однако это касается классического молла, который может иметь один или больше этажей, перекрытия, стены, отдельные помещения. Сооружения в контексте торговли:

1. Торговые павильоны и киоски. Часто признаются некапитальными нестационарными торговыми объектами, не являясь ни зданием, ни сооружением в смысле недвижимости.
2. Рынки. Крытый рынок является зданием. Открытая торговая площадка с асфальтовым покрытием и навесами – плоскостное сооружение.
3. Парковка при ТЦ. Многоуровневый паркинг – здание, но если нет внешних стен, то сооружение. Асфальтированная парковка на улице – это сооружение, которое часто рассматривается как улучшение земельного участка, а не самостоятельный объект недвижимости.

Поэтому в строительстве торговых объектов здания и сооружения разграничиваются по наличию стен, перекрытий и отдельных помещений.

Значение правильной классификации

Ошибка на этапе концепции может стоить застройщику нескольких лет судебных разбирательств и потери ликвидности актива. Поэтому важна правильная классификация объектов строительства, чтобы избежать издержек, юридических проблем и сложностей в оформлении страховки. Классификация имеет важное значение для различных сфер.

Для проектирования и экспертизы

Для зданий и сооружений действуют разные своды правил и ГОСТы. Например, требования к пожарной безопасности для высотного здания и для телевизионной вышки кардинально отличаются. Ошибка в выборе норм приведет к тому, что проект не пройдет государственную экспертизу.

Для линейных сооружений, таких как дороги и трубопроводы, требуются специфические инженерные изыскания вдоль всей трассы, в то время как для здания изыскания проводятся локально в пятне застройки.

Правильная классификация имеет большое значение и для получения разрешения на строительство. В разрешении четко прописывается тип объекта. Если построить объект, похожий на здание, но по документам это сооружение, ввести его в эксплуатацию будет невозможно без корректировки проекта, что влечет огромные затраты.

Для кадастрового учета и регистрации прав

Это самый сложный этап для собственников. Для регистрации прав за объект требуется представить технический план. Его форма для здания и сооружения различается. Для здания ключевой характеристикой является площадь. Для сооружения основные параметры отличаются в зависимости от типа объекта. Для линейных сооружений – это протяженность, для резервуаров –объем, для площадок – площадь застройки.

Если кадастровый инженер подготовит технический план на здание склада, а регистратор решит, что по конструктивным особенностям это некапитальное сооружение или вообще движимое имущество, последует приостановка и отказ в учете. Частые проблемы возникают и при регистрации линейных объектов. Сооружения часто пересекают множество земельных участков. Регистрация прав на такие сооружения требует установления сервитутов или оформления аренды на части чужих участков, чего не требуется для локального здания.

Для налогообложения

При регистрации зданий или сооружений требуется правильная идентификация для налогообложения.  К примеру, налог на имущество организаций начисляется в зависимости от кадастровой стоимости или от среднегодовой стоимости. Налогообложение по кадастровой стоимости применяется к административно-деловым центрам и торговым комплексам, которые являются зданиями. Производственные сооружения, как правило, облагаются по балансовой стоимости.

В бухгалтерском учете здания и сооружения могут относиться к разным амортизационным группам. Срок полезного использования у них разный. Неверная классификация приведет к искажению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Для страхования

Страховые компании оценивают риски исходя из классификации объекта. Риски для здания – это пожар, залив, взрыв бытового газа, противоправные действия третьих лиц. Для сооружений главные риски – конструктивное обрушение, природные катаклизмы и техногенные аварии.

Тарифные сетки для страхования конструктивных элементов здания и сложного инженерного сооружения различны. При наступлении страхового случая, если объект был застрахован как здание, а по факту является сооружением, страховщик может отказать в выплате, сославшись на предоставление недостоверных сведений об объекте.

Для лицензирования деятельности

Многие виды бизнеса жестко привязаны к типу недвижимости. Для розничной продажи алкоголя и получения лицензии у организации должен быть в собственности или аренде стационарный торговый объект и складские помещения. Лицензирующие органы требуют именно здание и получить лицензию на павильон или киоск, который является сооружением, невозможно.

Для получения лицензии на медицинскую или образовательную деятельность предъявляют строгие требования к набору помещений, коммуникациям и системе вентиляции. Лицензировать школу или клинику можно только в здании. В сооружении, которое может являться даже капитальным модульным блоком, получить лицензию крайне сложно, если оно не переведено в статус здания с соответствующим назначением.

Заключение

Различие между зданием и сооружением – это не просто вопрос терминологии. Это сложная юридическая и техническая граница, которая определяет правовой режим объекта недвижимости, его стоимость, налоговую нагрузку и возможности использования. Поэтому стоит учитывать:

• здание включает в себя помещения, может быть жилым, коммерческим или производственным;
• сооружения классифицируются по технологиям и функциям;
• ошибка в классификации на этапе проектирования ведет к проблемам с экспертизой и вводом в эксплуатацию;
• неверное определение типа объекта для Росреестра грозит приостановкой регистрации прав;
• для налоговой службы разница означает выбор базы налогообложения, что напрямую влияет на заплаты.

Довольно часто разница между зданиями и сооружениями стирается. Появляются многофункциональные комплексы, интегрированные транспортные хабы, эксплуатируемые кровли. В таких условиях инвесторам и собственникам настоятельно рекомендуется привлекать квалифицированных кадастровых инженеров и юристов на самых ранних стадиях проекта, чтобы правильно идентифицировать создаваемый объект.