Реконструкция зданий и сооружений

Организация реконструкции зданий и сооружений: обследование, проектирование, виды работ

Реконструкция зданий и сооружений – это комплекс строительно-монтажных мероприятий, направленных на частичное или полное переустройство объектов капитального строительства с целью улучшения их архитектурного облика, изменения функционального назначения, приведения объектов к соответствию действующим нормативным требованиям и решения других задач. Если сказать кратко, то реконструкция являет собой процедуру по изменению и совершенствованию технико-экономических и качественных характеристик строения.

В каких случаях проводится реконструкция и какие задачи решает

Повышение эксплуатационной и конструктивной надежности, сокращение затрат на обогрев и расход электроэнергии, улучшение архитектурной композиции, модернизация коммуникационных систем, моральный и физический износ – это основные причины, по которым проводятся работы по реконструкции зданий.

В зависимости от типа и функционального назначения строительного объекта цели и задачи реконструкционных мероприятий для каждого из них могут быть разными.

Реконструкция общественных зданий, жилых домов и других объектов гражданского назначения как правило выполняется с целью предотвращения преждевременного вывода из эксплуатации и сноса, повышения потребительских качеств, переустройства в связи с полным или частичным изменением функций строений.

Переустройство промышленных зданий решает следующие задачи:

  • усовершенствование объемно-планировочного состояния объекта при его перепрофилировании;
  • улучшение эксплуатационных характеристик ограждающих и несущих конструкций, если это предусмотрено новыми требованиями к производству;
  • изменение конфигурации, высоты и других параметров производственных зданий при установке в них нового оборудования для запуска новых линий;
  • приведение состояния инженерных систем к современным стандартам и создание для рабочих требуемых законодательными нормами условий труда;
  • совершенствование внешнего вида объектов и интерьеров помещений с учетом современных требований.

Независимо от того требуется ли радикальное преобразование или техническое перевооружение объекта, в любом случае перед его переустройством необходимо провести обследование, составить проект реконструкции зданий и сооружений и получить разрешение.

Отличия реконструкции зданий от других восстановительных работ

Градостроительный кодекс и другие нормативные документы российского законодательства содержат достаточно широкий перечень строительно-ремонтных мероприятий. Очень важно безошибочно определить вид предстоящих работ, поскольку неправильное обозначение вида деятельности может стать причиной наложения административных штрафов и других негативных последствий.

Капитальный и текущий ремонт зданий

Реконструкция зданий – это переустройство эксплуатируемых объектов и повышение их технико-экономических показателей, а ремонт – это работы, направленные исключительно на восстановление эксплуатационных характеристик объекта или отдельных его конструктивных элементов.

В зависимости от проводимых работ ремонт может быть текущим и капитальным. Текущий ремонт зданий и сооружений направлен на благоустройство их внешнего вида. Такие работы называют профилактическими и проводят их в плановом порядке.

Капитальный ремонт зданий выполняется только после детального обследования. Перечень работ зависит от типа выявленных повреждений. Это может быть замена или укрепление изношенных элементов: старых дверей и окон, кровли, чердака, подвальных помещений, усиление фундамента и другие работы, направленные на улучшение технического состояния строений.

Модернизация

Обновление и приведение всех систем объекта в соответствие к современным нормам и требованиям – это модернизация зданий и сооружений. Такие мероприятия направлены на улучшение планировки помещений, оснащение их новым более эффективным оборудованием, улучшение функциональности, повышение технической и пожарной безопасности. Зачастую модернизация проводится одновременно с капремонтом.

Если реконструкция жилого дома или любого другого объекта предусматривает изменение этажности, площади или иных его характеристик, то цель модернизации состоит исключительно в качественной перепланировке помещений под их новое назначение.

Реставрация

Несмотря на то, что и реконструкция, и реставрация являют собой восстановление объектов промышленного и гражданского назначения, между ними существуют определенные различия.

Реставрация подразумевает восстановление поврежденных или разрушенных построек, или их отдельных деформированных частей. Под реконструкцией понимается комплекс строительных и отделочных работ, вследствие которых улучшаются функциональные и технико-экономические показатели объекта.

Новое строительство

Реконструкция является составляющей частью строительства, но между этими направлениями существуют определенные отличия. Как определить реконструкция или новое строительство осуществляется в конкретном случае?

Если объект подлежит сносу и на его месте предстоит возведение нового, то это новое строительство. Когда часть сооружения остается, но при этом изменяется его функциональное назначение и геометрические параметры, то это называют реконструкцией.

Реновация

И реконструкция, и реновация имеют общую цель – обновление сооружения и придание ему более усовершенствованного вида. Отличиями между этими направлениями является то, что в первом случае проводится комплексная перестройка помещений с затрагиваем несущих конструкций, а во втором только восстановление объекта без изменения его первоначального функционального назначения.

Перепланировка

Организация реконструкции зданий и сооружений содержит более широкое понятие в сравнении с перепланировкой. Если в первом случае можно изменять конфигурацию уже существующих и добавлять новые помещения, проводить утепление или вентиляцию фасада, восстанавливать изношенные части здания, то при перепланировке проводятся работы только внутри помещений.

Например, если вы хотите соорудить мансарду или возвести дополнительный этаж – это реконструкция жилых зданий. Когда нужно сделать две отдельных комнаты из одной путем устройства перегородки, то такие работы называют перепланировкой.

Особенности оценки здания для включения в план по реконструкции

Если вы хотите сделать реконструкцию строения, то обязательным этапом перед такими работами является обследование зданий и сооружений. Это комплекс мероприятий, направленных на получение оценки технического состояния объекта и определение целесообразности реконструкции.

Для определения оценки техсостояния проводится:

  • визуальное обследование объекта, который планируется реконструировать. На этом этапе изучается техдокументация и визуально осматривается здание. При осмотре внимание обращается на состояние несущих конструкций, лестничных маршей и межэтажных перекрытий, и других конструктивных элементов. Все выявленные дефекты и деформации вносятся в ведомость с подробным описанием и/или фотофиксацией повреждений;
  • инструментальное обследование. Специалисты осуществляют необходимые замеры, устанавливают характер трещин и дефектов с помощью специализированного оборудования и измерительных инструментов, определяют степень прочности конструкций. Все полученные показатели обязательно сравниваются с требованиями СНиП.

По полученным результатам составляется заключение, в котором указывается необходимость или нецелесообразность реконструкции территорий.

Что включает отчет технического обследования

По завершении всех исследовательских мероприятий экспертной организацией составляется заключение, в котором содержатся:

  • выводы о техсостоянии обследованной застройки, возможности увеличения нагрузки, безопасность зданий и сооружений при реконструкции и в ходе дальнейшей эксплуатации после реконструирования;
  • результаты всех проведенных исследований и испытаний;
  • рекомендации об усилении конструктивных элементов и устранении выявленных повреждений;
  • чертежи, планы и проверочные расчеты.

Также в заключении есть общий вывод о состоянии отдельных частей и здания в целом, и целесообразности выполнения его переустройства.

Проект организации реконструкции (ПОР)

Проектирование реконструкции – необходимый комплекс работ перед переустройством зданий. Проектом предусматриваются все предстоящие изменения:

  • изменение функционального назначения и технических характеристик сооружения;
  • технология реконструкции сооружений;
  • усиление несущих и других конструктивных элементов постройки;
  • замена инженерных коммуникаций;
  • архитектурные изменения и другие нюансы.

Проектом обуславливается порядок и организация работ переустройства строений. Важность этого документа нельзя недооценивать, поскольку от правильности проектирования напрямую зависит насколько безопасной будет дальнейшая эксплуатация объекта. Поэтому к выбору проектной организации следует подходить ответственно и взвешенно. Доверять составление проекта следует опытным лицензированным специалистам.

Экспертиза проекта организации реконструкции

Согласно действующего законодательства проектная документация подлежит экспертизе. Но существуют также исключения. В ст. 49 градостроительного кодекса РФ указано, что экспертиза ПОР не требуется для объектов:

  • принадлежащих к категории жилых зданий имеющим не больше 3 этажей;
  • возводимых по вторичной проектной документации и не требующих разрешения на строительство;
  • относящихся к нежилому фонду, у которых не больше двух этажей и площадь составляет до 1500 кв. м.

Во всех остальных случаях ПОР в обязательном порядке должен пройти экспертизу. Только при положительном экспертном заключении можно приступать к переустройству объекта.

Виды работ по реконструкции

Выделяют следующие основные виды реконструкции: переустройство промышленных строений, жилищно-гражданских зданий и складских сооружений.

Для каждого реконструируемого объекта выполняются разные виды работ. В зависимости от целей переустройства перечень работ может включать:

  • укрепление конструкционных частей;
  • перепланирование помещений;
  • создание надстроек и пристроек;
  • частичный разбор отдельных фрагментов;
  • упрочнение фундамента, модернизация фасада и другие мероприятия.

Вне зависимости от того, какие именно переустройства предстоят, при любом изменении должны четко соблюдаться нормы, сроки и правила реконструкции, обусловленные проектом и регламентированные нормативными документами.

Введение реконструированного здания в эксплуатацию

Для ввода здания в эксплуатацию после завершения работ по его переустройству необходимо получить разрешение. Принимается решение на основании акта приемки строительного объекта. При этом проверяется правильность проведения всех работ, составляется качественная оценка реконструкции и определяется соответствие здания проектным и законодательным требованиям и нормам.

Эксплуатация сооружения без его введения в эксплуатацию считается административным правонарушением и влечет за собой начисление штрафных санкций.

Заключение

Реконструкция объектов капитального строительства – сложный и ответственный процесс. Каждый этап требует профессионального подхода, начиная от разработки концепции реконструкции и заканчивая вводом здания в эксплуатацию.

От правильности обследования и проектирования напрямую зависит не только стоимость реконструкции, но также надежность и безопасность эксплуатируемых зданий. Поэтому для успешного проведения реконструкции и получения положительного вывода о введении объекта в эксплуатацию обращайтесь в специализированную организацию.