Что такое обследование зданий?

Какие бывают виды, методы и этапы в обследовании зданий и сооружений.

При эксплуатации строительные конструкции подвергаются воздействиям различного рода, что может вызывать деформации, повреждения, которые приводят к уменьшению прочности, долговечности, ухудшению эксплуатационных качеств. В связи с этим необходимо регулярно осуществлять техническое обследование сооружений.

Обследование зданий и сооружений – это ряд мероприятий, в ходе которых проводится оценка параметров работоспособности обследуемого объекта, выявляется возможность его дальнейшей эксплуатации, либо необходимость восстановления, ремонта. В ходе обследования проводится изучение грунта основания, строительных конструкций, трубопроводов, электросетей, других элементов. При этом выявляют изменения состава грунта, свойств материалов, деформационные повреждения, проявление разных типов дефектов.

Цели и задачи

Техническое обследование проводят с целью определения текущего состояния зданий как в целом, так и состояния их отдельных элементов, инженерных сетей. В процессе определяют количественные показатели таких параметров как прочность, эксплуатационная надежность, морозостойкость, акустические, теплотехнические свойства, а также иные характеристики.

К основным задачам обследования зданий относят:

  • Оценку фактического технического состояния строительных конструкций;
  • Определение возможности безопасной эксплуатации и разработку мероприятий по поддержанию зданий в нормальном состоянии, пригодном для использования;
  • Определение возможности реконструкции, ремонта или переоборудования;
  • Выявление повреждений, дефектов, а также определение причин их появления;
  • Определение качества выполнения строительных работ при реконструкции или переоборудовании.

Также техническое обследование необходимо, если сооружения были подвержены воздействиям, не предусмотренным проектом: возникшим в результате пожаров, затоплений, влияния экстремальных температур, иных стихийных бедствий.

Что включает в себя процедура обследования зданий?

При обследовании сооружения требуется собрать данные для принятия обоснованного решения по возможности последующей эксплуатации, либо об осуществлении ремонта, реконструкции, переоборудования. Чтобы получить информацию о состоянии здания, проводятся следующие мероприятия:

  • Изучение проектно-технических документов, технических паспортов, архивных материалов, в которых содержатся сведения об обследуемом сооружении;
  • Сбор данных геологических и гидрогеологических характеристиках участка;
  • Определение и изучение конструктивной схемы сооружения;
  • Определение мест вскрытий и взятия проб;
  • Описание технического состояния инженерного оборудования и строительных конструкций;
  • Описание повреждений и дефектов, нарушений правил эксплуатации;
  • Обмер зданий, составление исполнительных схем;
  • Детальное изучение соединений, узлов, элементов конструкции с фиксацией размерных и прочностных параметров;
  • Выявление несущей способности конструкций;
  • Определение скрытых дефектов.

В каких случаях необходимо заказывать техническое обследование здания?

Обследование здания может потребоваться в следующих ситуациях:

  • При необходимости ведения реконструкции, ремонта, перестройки, перепланировки;
  • В случае появления на элементах конструкции явных дефектов: сколов, прогибов, трещин, вмятин, оголения арматуры;
  • Если требуется сопровождение строительства, оценка ведущихся или законченных строительных работ. Обследование позволяет выявить отклонение от проектной документации, нарушение технологий строительства, некачественный монтаж;
  • Если подходит к концу нормативный срок эксплуатации. В этом случае надо выявить дефекты, связанные с естественным старением материала, разрушением конструкций, воздействием окружающей среды;
  • Когда требуется возобновить отложенное, законсервированное строительство. Проводится оценка фактического состояния конструкций;

Обследование в обязательном порядке необходимо в случаях стихийных бедствий. Проводится оценка ущерба, нанесенного конструктивным элементам сооружений, определяется возможность восстановления зданий, затраты и сроки проведения ремонтных работ.

Нормативно-правовая база

Техническое обследование зданий и сооружений строго регламентированный комплекс процедур. При их проведении необходимо соблюдать требования законов, стандартов, сборников правил, методик. Основные нормативные документы, которыми следует руководствоваться:

  • 384-ФЗ от 20 декабря 2019 года;
  • ГОСТ 31937-2011;
  • СП 13-102-2003;
  • ВСН 53-86(р);
  • ВСН 57-88(р);
  • Классификатор основных видов дефектов в строительстве;
  • Пособие к МГСН 2.07-01.

Также существует целый ряд дополнительных норм, уточняющих правила обследования различных видов объектов, элементов конструкций, определяющие порядок проведения сбора и анализа данных.

Виды обследования

Визуальное обследование необходимо для предварительного оценивания технического состояния инженерных сетей, конструкций. Проводится поиск внешних признаков дефектов, разрушений. По ним определяются необходимость и уточняются места проведения детального исследования. На основе визуального обследования составляется программа дальнейших мероприятий с привлечением специального оборудования. При этом проводится сплошной осмотр всех систем и поиск внешних признаков разрушений. Все обнаруженные дефекты фиксируются в специальной ведомости, также осуществляется фото и видео фиксация.

Инструментальное обследование зданий и сооружений проводится с привлечением специальной техники, для анализа используются лабораторные исследования, осуществляются инженерно-геологические изыскания, проводят испытание зданий. В ходе работы определяются реальная несущая способность конструкций, устанавливаются значения эксплуатационных нагрузок, проводится анализ причин появления повреждений и дефектов. На основе собранной информации делаются проверочные расчёты и, при необходимости, составляется задание на проведение ремонтно-восстановительных работ.

Методы обследования

Качественное обследование инженерных сетей и сооружений начинается с изучения проектной документации и визуального осмотра, позволяющего сразу выявить проблемные места, определить характер дефектов и сделать предварительные выводы. В дальнейшей работе, для получения более подробной информации, прибегают к помощи:

  • ультразвукового контроля прочности;
  • исследования с помощью ударного импульса;
  • электромагнитного метода;
  • отбора проб материалов конструкций;
  • испытания бетона методом отрыва со скалыванием;
  • откопки шурфов;
  • методики трассопоискового сканирования;
  • применяют тепловизионное обследование зданий.

Кроме того, необходимы и обмерные работы, которые позволяют определить геометрические параметры здания и выявить изменения размеров, свидетельствующие о негативных процессах, происходящих в конструкциях.

Этапы

Обследование сооружений делится на три основных этапа:

  1. Подготовительный;
  2. Визуальное обследование;
  3. Инструментальное (детальное) обследование.

На первом этапе специалисты изучают техническую документацию: журналы работ, акты, паспорта с поэтажными планами, сертификаты на материалы. Внимание уделяется данным о модернизациях и ремонтах. Также проводится осмотр местности, выявление явных дефектов, ознакомление с особенностями здания, изучается состояние коммуникаций. На данном этапе составляют программу дальнейших мероприятий.

Второй этап начинается с подготовки обмерочных чертежей и документирования полученных сведений. Затем идёт осмотр ограждающих и несущих конструкций, выявление дефектов и их анализ. Осуществляется подготовка фотоматериалов, уточняется конструктивная схема сооружения, производится предварительная оценка зданий, состояния конструкций и инженерных сетей.

Инструментальное обследование подразумевает применение специального оборудования, с помощью которого проводят:

  • Геодезические работы
  • Геологические исследования;
  • Гидрогеологические исследования;
  • Обследование помещений;
  • Обследование фундамента;
  • С помощью неразрушающих методов контроля оценивают прочностные характеристики конструкций;
  • Комплексное обследование несущих конструкций;
  • Проводится отбор проб для исследований в лаборатории.

Следует помнить, что сокращение объемов обследования по требованию заказчика приводит к уменьшению достоверности результатов. В таком случае заказчик самостоятельно несет ответственность за низкую достоверность информации о техническом состоянии сооружения.

Сроки проведения обследования

Согласно требованиям ГОСТ 31937-2011 первое обследование зданий и сооружений осуществляется не позже, чем через два года после ввода их в эксплуатацию. Далее техническое состояние обследуется в период не более, чем 10 лет с момента последнего обследования. Для сооружений, работающих в особых условиях: в агрессивных средах, в условиях повышенной влажности, при высокой сейсмичности, при наличии вибраций, а также в ряде других случаев, период должен составлять не более пяти лет. Также, в отдельных случаях, может обеспечиваться непрерывный мониторинг технического состояния зданий и сооружений.

Что получает клиент на выходе?

По результатам работ будет дана оценка технического состояния здания, определена его категория. Также будет определено состояние инженерных сетей и предоставлены данные, обосновывающие такую оценку. Предоставляются следующие документы:

  • Техническое заключение, по форме соответствующее ГОСТ 31937-2011 и требованиям технического задания, подготовленное к прохождению экспертизы;
  • Выполненные в соответствии с требованиями нормативной документации протоколы испытаний;
  • Акт технического обследования.

Кроме того, дается обоснование появления повреждений, дефектов сооружений, их элементов, инженерных сетей, определяется нужно ли усиление зданий. Затем выдаются рекомендации, а также задание на проект мероприятий по реконструкции или ремонту. По результатам обследования определяется уровень ответственности зданий и сооружений, а также вносятся уточнения в их паспорт, либо при отсутствии данного документа, делается новый паспорт, в который вписываются требуемые данные.

Стоимость

На цену обследования зданий влияют такие факторы как:

  • Суммарная площадь помещений;
  • Строительный объем;
  • Сложность конструктивных и планировочных решений;
  • Типовой или индивидуальный проект;
  • Наличие проектной, технической документации;
  • Необходимость проведения дополнительных процедур, пример которых – высотные работы, откачка воды;
  • Удаленность объекта.

Также на ценообразование могут влиять дополнительные факторы, усложняющие проведение обследования. В среднем стоимость начинается от 50 тысяч рублей за здание, выполненное по типовому проекту. Для гидротехнических сооружений минимальная стоимость обследования составит 100 тысяч рублей, для защитных сооружений ГО – 120 тысяч, для объектов незаконченного строительства – 60 тысяч рублей.

Подробная таблица с ценами ниже:

Наименование услугиЦенаСрок выполнения
Обследование зданийот 50 000 р.от 14 дней
Оценка соответствия зданийот 80 000 р.от 14 дней
Мониторингот 20 000 р. за один этапот 14 дней
Гидротехнические сооруженияот 100 000 р.от 25 дней
Защитные сооружения ГОот 120 000 р.от 20 дней
Опоры ЛЭПот 30 000 р.от 14 дней
Объекты незавершенного строительстваот 60 000 р.от 14 дней
Расследование аварийот 100 000 р.от 14 дней
Испытания строительных конструкцийот 150 000 р.от 7 дней

Срок действия результатов обследования

Сроки проведения обследований регламентируются целым рядом документов и отличаются для разных видов зданий. Так для промышленных зданий, обследование которых определяется РД  22-01.97, максимальный срок действия должен быть не более 5 лет. Чаще всего срок действия определяет экспертиза, исходя из категории состояния здания и того, как часто зданию требуется повторный контроль.

Вместе с этим 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 20 декабря 2019 года и постановление правительства №921 от 4 декабря 2001 года говорят об обязанности владельцев недвижимости оформлять технический паспорт, в который, согласно инструкции, каждые 3 года должны вноситься обновленные данные о техническом состоянии здания. При этом оценка состояния и внесения уточнений в паспорт осуществляются как раз в результате комплексного технического обследования.