Обследование административных зданий

К административным относят общественные здания, предназначенные для размещения частных управляющих компаний, государственных и других структур. В рабочие часы на таких объектах находится большое количество людей. Поэтому регулярное обследование административных зданий – важное и необходимое условие для их безопасной эксплуатации, поддержания функциональности и энергоэффективности.

Что включает в себя обследование административного здания

Техническое обследование состояния административного здания включает комплекс исследовательских мероприятий, в ходе которых оценивается исправность инженерного оборудования, надежность и безопасность конструктивных и других элементов объекта.

В процессе исследовательских работ проводятся различные мероприятия, перечень которых зависит от целей обследования и составляется для каждого объекта индивидуально. Комплексный аудит как правило включает визуальный осмотр конструкций, ультразвуковой контроль, магнитную дефектоскопию, тепловизионное обследование административных зданий и другие методы неразрушающего и в отдельных случаях разрушающего контроля.

Какие проблемы решает обследование

В процессе эксплуатации любое здание подвергается физическому и моральному износу. Своевременное проведение техобследования позволяет обнаружить все возникшие повреждения и дефекты, и при этом решить ряд важных задач:

• выявление возникших при эксплуатации строения повреждений и дефектов, и установление причин их возникновения;
• определение несущей способности конструкций и при потребности разработка мер по их усилению;
• оценка эксплуатационной надежности объекта.

Улучшение технических и эксплуатационных характеристик объекта, обеспечение безопасности его эксплуатации, продление срока службы – эти и другие задачи позволяет решить техобследование.

Когда, в каких ситуациях требуется обязательное обследование

Периодичность техобследования четко обусловлена действующим законодательством. В обязательном порядке техническое обследование административного здания необходимо:

• перед проведением реконструкции, капитального ремонта или перепрофилирования объекта;
• при обнаружении дефектов или возникновении аварийных ситуаций;
• в случаях изменения нагрузок в элементах и конструктивных схемах строений;
• перед продажей или передачей в аренду отдельных помещений или здания целиком;
• после техногенных или природных катастроф.

Помимо этого, обязательным считается плановый аудит, который должен выполняться не реже одного раза в течении каждых 10 лет эксплуатации.

Как происходит обследование

Здания административного назначения обследуют поэтапно:

1. Подготовительный этап. Включает сбор и анализ проектных материалов, результатов инженерно-геологических изысканий и выполненных ранее обследований, и других документов.
2. Визуальный осмотр. Все конструкции строения осматривают на предмет выявления дефектов по внешним признакам, фиксируют все обнаруженные повреждения, определяют аварийные участки.
3. Инструментальный контроль. С помощью специального оборудования выполняют замеры конструкций. Наиболее часто используют ультразвуковой сканер, тепловизор, эндоскоп, гигрометр, лазерный уровень, дефектоскоп и другие инструменты.
4. Лабораторные испытания. Проводится анализ отобранных в основании фундаментов проб грунтов, образцов материалов несущих конструкций.

Завершающий этап – камеральная обработка результатов каждого этапа, проведение расчетов и определение оценки техсостояния проверяемого объекта.

Какие результаты дает обследование

Исследование административного здания позволяет:

• установить уровень физического износа отдельных конструктивных элементов и всего строения;
• определить оценку техсостояния в зависимости от сложности обнаруженных повреждений и уровня износа конструкций.

Здание находится в хорошем состоянии если не больше 20% составляет величина его физического износа.  Удовлетворительным считается состояние с износом в пределах 21-40%, неудовлетворительным – 41-60%, аварийным – 61-80%. В этих случаях необходим частичный или полный капитальный ремонт. Если износ больше 80%, то такое здания не подлежит дальнейшей эксплуатации.

Особенности обследования в контексте реконструкции

Реконструкционные работы в любом административном здании возможны только после проведения его технического обследования, в процессе которого специалисты:

• устанавливают физико-механические характеристики материалов строения;
• измеряют давление объекта на грунт и определяют надежность его фундамента;
• оценивают запас несущей прочности;
• выясняют какие конструкции требуют усиления;
• определяют остаточный жизненный цикл здания и выполняют другие исследования.

По результатам диагностики оценивается общее техсостояние объекта, устанавливается возможность и экономическая целесообразность его реконструкции.

Кто должен проводить обследование

Работы по техобследованию административных зданий осуществляют инженеры-проектировщики, строительные эксперты и другие специалисты специализированных организаций, у которых есть лицензии и разрешения Ростехнадзора, Госстроя РФ и других профильных служб.

Для проведения исследовательских работ специалисты должны иметь допуски, выданные саморегулирующей организацией. Используемые для измерений и контроля инструменты и оборудование должны быть поверены.

Только профессиональный подход к обследованию способен обеспечить получение достоверных результатов. Также нужно помнить о том, что официальными результаты считаются только в случаях, когда аудит проведен аккредитованной экспертной организацией.

Какие документы выдаются после обследования

По завершении всех исследований и расчетов эксперты составляют технический отчет и заключение. В отчете содержится перечень всех дефектов и повреждений с материалами их фотофиксации, используемые методы контроля, дефектные ведомости, результаты расчетов, составленные в ходе работ чертежи и схемы, и другие материалы.

Основным итоговым документом является заключение, в котором помимо выявленных повреждений указаны текущие качественные и количественные характеристики конструкций, перечислены причины образования дефектов и способы их устранения, и содержится оценка техсостояния объекта на момент его обследования.

Какие преимущества дает регулярное обследование

В обеспечении надежности и безопасности административных зданий большое значение имеет своевременное их обследование. Преимущества регулярных проверок очевидны:

• обеспечение безопасности – регулярный аудит позволяет вовремя обнаруживать и устранять дефекты, что позволяет поддерживать комфортные условия для работающего персонала и посетителей, а также предотвратить аварийные ситуации;
• предотвращение и прогнозирование повреждений – выявление проблем на ранней стадии позволяет разработать план профилактических или ремонтных работ, что дает возможность избежать серьезных повреждений и продлить срок службы объекта;
• снижение эксплуатационных рисков – проверки позволяют предотвратить аварийные дорогостоящие ремонты, оптимизировать затраты на восстановление техсостояния и эксплуатацию зданий.

Ключевую роль обследование административных зданий играет в плане поддержки и принятия обоснованных решений, поскольку результаты являются основой при планировании ремонта, реконструкции и иных мероприятий. Поэтому регулярное техобследование – неотъемлемая часть управления и эксплуатации административных зданий.