Обследование панельного дома

На рынке недвижимости значительную часть среди всех объектов занимают панельные дома. Такие здания отличаются надежностью, прочностью и доступной ценой. Но в процессе эксплуатации дома подвергаются внешним нагрузкам и агрессивным воздействиям, что негативно сказывается на технико-эксплуатационных характеристиках. Обследование технического состояния предоставит полную информацию о реальном техсостоянии панельного дома, пригодности его к дальнейшей эксплуатации или необходимости проведения ремонта.

Важность обследования панельных домов

Панельные многоквартирные дома начали строить еще в средине ХХ столетия. Это прочные и долговечные строения. В сравнении с кирпичными зданиями они превосходят скоростью возведения. Эксплуатационный возраст панельных домов разных категорий составляет от 70 до 150 лет. Но даже при благоприятных условиях эксплуатации происходит естественный износ конструкций, здания стареют, техническое состояние их ухудшается. Поэтому для предотвращения разрушений и катастрофических последствий крайне важно периодично проводить обследование их техсостояния.

В каких ситуациях следует проводить обследование

Техническое обследование возведенных по панельной технологии зданий может потребоваться в следующих случаях:

• для получения достоверной информации о состоянии зданий и отдельных конструктивных элементов;
• при обнаружении повреждений и дефектов, например, в межпанельных швах образовались трещины, вследствие чего в помещении возможны протечки или же стена промерзает;
• перед проведением реконструкции, перепланировки или капитального ремонта дома;
• при отсутствии или утрате проектной документации;
• при смене целевого назначения объекта;
• после пожаров, наводнений и других стихийных бедствий;
• перед покупкой или продажей;
• по завершении эксплуатационного срока;
• по предписанию контролирующих органов;
• по инициативе собственника здания.

Согласно с действующим законодательством обследовать панельный многоэтажный дом необходимо не позже двух лет с момента введения в эксплуатацию. Последующие проверки требуются не реже одного раза в 10 лет для эксплуатируемых в нормальных условиях объектов, и раз в течение пяти для лет для домов, эксплуатация которых происходит в сложных условиях.

Типы панельных домов

Существует два типа панельных зданий:

• крупнопанельные – здания возводятся с применением панелей больших размеров, которые одновременно выступают несущими конструкциями и стенами. При этом поперечные несущие стены являются опорой для продольных. Используется метод преимущественно в многоэтажном домостроении;
• каркасно-панельные – основными конструктивными элементами являются колонны, перекрытия и стены межпанельного вида. Всю нагрузку воспринимает каркас, панели выступают ограждающими конструкциями. Метод актуален для возведения малоэтажных зданий.

Помимо этого, панельные дома разделяются на три категории, каждая из которых отличается используемыми материалами и площадью квартир.

Как устроен панельный дом

Построенный по панельной технологии дом – это сборная конструкция. Собирается строение из железобетонных плит по принципу конструктора.

Строительство панельных зданий осуществляется из заранее произведенных готовых блоков, плит и панелей из железобетона. Изделия в полном комплекте доставляются на объект, после чего собираются в единое здание.

Для разных стен используются разные панели. Фасад возводят преимущественно из многослойных плит, структура которых включает железобетон, утеплитель и облицовочный слой.

Для внутренних стен применяют однослойные панели. Для перегородок достаточно изделий небольшой толщины, для стен потребуются плиты потолще. Перекрытия выполняют из полнотелых, пустотных или сборно-монолитных панелей.

Изготавливаются элементы с готовыми проемами для окон и дверей. При сборке не нуждаются в дополнительной обработке.

Какие элементы панельного дома обследуются

Начинается обследование с диагностики выводов и вводов инженерных коммуникаций. Дальнейшему исследованию подлежат:

• грунтовое основание, отмостка и фундамент;
• подвал;
• наружные стены, фасад, водостоки и прочие архитектурные детали;
• лоджии и балконы;
• кровля и чердачные помещения;
• опорные колонны, стены и прочие несущие конструкции;
• внутренние помещения дома.

В процессе проверки особое внимание обращается на межпанельные швы, стальные закладные детали, элементы крепления к фасаду архитектурных конструкций.

Этапы обследования

Техобследование по определению технического состояния панельного дома производится в следующем порядке:

1. Подготовительный этап. Специалисты изучают проектную, исполнительную и эксплуатационную документацию, рассматривают и анализируют результаты предыдущих экспертных исследований и другие предоставленные заказчиком документы.
2. Визуальное обследование. При визуальном осмотре выявляются все видимые дефекты. Особое внимание уделяется состоянию межпанельных швов, участкам с выступающими плитами и местам примыкания к фасаду балконов, лоджий, козырьков и прочих элементов. По результатам осмотра составляется предварительная оценка техсостояния дома.
3. Инструментальный контроль. Проводится с использованием специализированных инструментов и оборудования: ультразвукового сканера, тепловизора, влагомера, электронного уровня и других приборов. С помощью аппаратной диагностики с точностью можно измерить глубину и ширину раскрытия трещин, определить влажность и температуру стыкуемых плит, получить другую необходимую информацию для оценки техсостояния подконтрольного объекта.

Завершающий этап – камеральный. Эксперты анализируют полученные в ходе исследований результаты, проводят расчеты, составляют технический отчет и заключение.

Результаты обследования и их применение

Итоговый документ обследования панельного дома – технический отчет, который содержит:

• пояснительную записку;
• схемы расположения и размеры трещин и других повреждений железобетонных конструкций и межпанельных швов;
• результаты визуального осмотра и инструментальных измерений;
• дефектные ведомости и проверочные расчеты.

К отчету прилагается акт обследования и заключение с оценкой технического состояния обследуемого панельного дома. Документы подписываются и заверяются экспертной организацией, имеют юридическую силу, могут использоваться для решения конфликтных ситуаций, перед планированием капремонта и в других ситуациях.

Заключение

Несмотря на то, что панельные дома рассчитаны на продолжительную эксплуатацию, любой объект нуждается в своевременном техническом обследовании. Только в процессе тщательного исследования можно обнаружить образовавшиеся дефекты, выявить причины их образования, найти эффективные пути устранения повреждений, продлить срок службы здания и предотвратить аварийные ситуации.