Обследование помещений зданий и сооружений

Любые помещения в процессе эксплуатации подвергаются ряду негативных воздействий, вследствие чего разрушаются и приходят в негодность. Чтобы обеспечить безопасность находящихся в зданиях людей, предотвратить риски нанесения вреда их здоровью и жизни необходимо периодически проводить обследование технического состояния помещений. Это комплекс мероприятий, направленных на получение оценки фактического состояния объектов в целом и отдельных строительных конструкций на предмет их соответствия действующим нормативам и стандартам, и пригодности помещений к дальнейшей безопасной эксплуатации.

Какие бывают помещения

Все помещения классифицируются на две основные группы – жилые и нежилые. К жилым относят такие, которые соответствуют техническим, санитарным и другим нормам и пригодны для постоянного проживания людей. Это могут быть как зарегистрированные как недвижимое имущество квартиры в многоквартирных домах, так и комнаты в общежитиях, частных загородных коттеджах и других зданиях жилого назначения.

Нежилые по функциональному назначению разделяются на складские, производственные, торговые, гаражные, административные, спортивные, развлекательные, медицинские и другие. Помимо этого, все помещения разделяют на:

• технические – предназначенные для техобслуживания функционирующих в здании инженерных систем и коммуникаций. Это машинные отделения лифтов, тепловые пункты, мусороприемные камеры и пр.;
• бытовые – это специализированные комнаты в жилых и нежилых зданиях по обслуживанию жильцов, работников и посетителей. К этой категории относят гардеробные, комнаты для личной гигиены, для размещения различного уборочного оборудования и инвентаря и другие;
• вспомогательные – расположенные внутри здания за пределами нежилых и жилых помещений, например, запасные выходы, лифтовые холлы, галереи, вестибюли, лестничные марши, коридоры;
• опасные – к данной группе относят объекты, в которых высоки риски повреждения жизни и здоровья людей. Это электрощитовые, помещения с химически активной средой, с очень высокой или очень низкой температурой, с токопроводящими полами, с агрессивными газами и парами и другие.

По определенным причинам техническое обследование (ТО) может понадобиться помещению любого вида и назначения.

Для чего проводят ТО помещений

Причины, по которым требуется обследовать помещение могут быть самыми разными. К наиболее распространенным принадлежат:

• получение оценки техсостояния по запросу контролирующих служб;
• наличие видимых деформаций и повреждений конструктивных элементов;
• модернизация, реставрация, капитальный ремонт или перепланировка;
• плановое исследование помещений согласно требованиям технических регламентов;
• изменение функционального назначения, например, перевод жилого помещения в нежилое;
• аварийные ситуации – наводнения, пожары и другие техногенные разрушающие воздействия;
• заключение сделок купли-продажи недвижимых объектов.

Независимо от причины, основной целью исследования является получение достоверной информации о техсостоянии комнаты с целью дальнейшей ее безопасной эксплуатации и предотвращения аварийных ситуаций и непоправимых последствий.

Виды обследования помещений

По объему исследовательских мероприятий обследование может быть:

• комплексным – когда экспертизе подлежат все конструкции, комнаты, коммуникации и подземные части здания. Как правило потребность в таких работах возникает после различных аварий и перед масштабной модернизацией;
• выборочным – проверке подвергаются отдельные помещения. Проверка выполняется в определенных частях здания, например, в производственном цеху или в жилой квартире перед ее продажей.

По виду проводимых работ различают инструментальный и визуальный методы обследования помещений.

Этапы обследования и перечень работ

Техническое обследование помещений, как и зданий в целом, осуществляется в определенном порядке и состоит из нескольких последовательных этапов:

1. Подготовительный. Специалисты собирают, изучают и анализируют проектно-сметные материалы, результаты выполненных раньше исследований (если такие уже проводились). На этапе подготовки к ТО составляется Техническое задание и подробная программа проведения исследовательских работ.
2. Визуальный. Эксперты тщательно осматривают помещения, по внешним признакам выявляют повреждения и дефекты, фиксируя их в специальную ведомость. При обнаружении отклонений выполняют замеры и составляют схемы, определяют места для обследования инструментальными методами.
3. Инструментальный. С помощью специализированных инструментов и оборудования производятся измерения геометрических параметров конструкций. На данном этапе с помощью современных методов специалисты определяют скрытые дефекты внутри конструкций, состояние инженерных сетей. При потребности выполняются операции для оценки акустических и теплотехнических характеристик. Данные фиксируют в ведомость.

При необходимости проводятся также лабораторные испытания образцов материалов, взятых на поврежденных участках объекта.

Какие документы составляются после каждого этапа по итогам обследования

По результатам технического обследования помещений составляется технический отчет, в который входят:

• пояснительная записка с информацией об объекте, целями исследования и перечнем всех выполненных работ;
• техническое задание;
• дефектные ведомости с перечнем повреждений и дефектов, чертежи и схемы с фиксацией поврежденных участков, материалы фотофиксации составленные по каждому этапу экспертизы;
• протоколы лабораторных испытаний;
• проверочные расчеты по определению несущей способности отдельных элементов и конструкций.

На основании всех материалов специалисты составляют заключение о техсостоянии помещения. В заключении перечисляются все дефекты, прописываются рекомендации по их устранению и помещению присваивается категория техсостояния.

В зависимости от типа и тяжести повреждений это может быть работоспособное состояние, ограниченно-работоспособное или аварийное. Акт с заключением является официальным документом.

Когда проводятся обследования

Периодичность технического обследования помещений определена ГОСТом Р 31937-2011 и СП 13-102-2003. В зависимости от типа здания и назначения подлежащего проверке помещения сроки проверки разнятся.

Проверка жилых помещений в большинстве случаев проводится после аварийных ситуаций и при их купле-продаже. Все остальные помещения подлежат плановой экспертизе в аналогичные сроки, которые установлены для зданий:

• первичная экспертиза необходима в течении первых двух лет эксплуатации объекта;
• вторая и последующие проверки проводить нужно не реже одного раза в течение 10 лет, а для эксплуатируемых в сложных условиях помещений – один раз в 5 лет (если иное не указано в технической документации).

Если в помещении обнаружены видимые трещины, деформации несущих стен, прогибы перекрытий и другие повреждения, то техобследование проводить необходимо незамедлительно.

Помимо этого, экспертиза может быть добровольной, когда собственник помещения изъявил желание получить результаты того, в каком техническом состоянии находится принадлежащий ему объект.

Также проверка может быть предупреждающей. Такая экспертиза выполняется при обнаружении ухудшения технических характеристик помещения, позволяет вовремя устранить образовавшиеся дефекты, обеспечить безопасность людей и сэкономить средства на проведении капитального ремонта.

Кто может проводить обследование помещений зданий и сооружений

Мониторинг и оценку техсостояния помещений вправе проводить исключительно специализированные организации и компании, которые имеют допуски СРО, лицензии на проведение экспертной деятельности и содержат в штате сертифицированных специалистов.

Помимо юридической стороны есть также техническая. Экспертная организация должна иметь все необходимое оснащение: специализированные инструменты, современное оборудование, лаборатории для камеральных анализов и испытаний.

Квалификация организации в обязательном порядке должна быть подтверждена государственной лицензией. Специалисты, которые не обладают должной инструментальной базой и не имеют разрешения на исследовательские мероприятия строительных конструкций если даже и проведут обследование, то составленное ими заключение не будет официальным. Оно не поможет получить средства на ремонт, заставить застройщика исправить ошибки, и в суде такие документы не рассматриваются.
Техобследование состояния помещений – процедура, позволяющая выявить возможные повреждения и дефекты на ранней стадии их образования. Если вовремя не обследовать объект, то в дальнейшем это приведет к аварийному состоянию и значительным финансовым затратам на капитальный ремонт. Без технического заключения невозможна паспортизация объектов. К тому же несоблюдение требований и правил обследования строительных объектов считается нарушением и влечет за собой штрафные санкции.