Обследование стен здания

Введение объектов в эксплуатацию, продажа/покупка недвижимости, признание здания аварийным — не обходится без проведения специального анализа. Обследование стен и состояния перекрытий необходимо для документального подтверждения безопасности конструкции, необходимости его ремонта или сноса, если имеющиеся дефекты угрожают обвалом всего здания. Проверкой занимается специальная служба, аккредитованная в СРО, действующая в согласии со строительными нормами и законодательством страны.

Виды стен и частота обследования

Регулярность проверки стен и перекрытий установлена ГОСТ 31937-2011. Первый осмотр проводится в течение двух лет после ввода в эксплуатацию, затем данные берутся вновь спустя 10 лет. Также регулярность проверки зависит от назначения стен — каждая из них по-разному реагирует на внешние и внутренние факторы:

• несущие — принимающие на себя всю нагрузку (собственный вес, давление перекрытий, ветра, материалов покрытий и инженерных коммуникаций). Дефекты несущих стен грозят обвалом всего здания;
• самонесущие — выдерживают собственный вес, а также нагрузку от стен этажей выше и ветра. Трещины и иные дефекты способны вызвать обрушение этажей и перекрытий, оставляя целостным каркас объекта;
• ненесущие — это наружные стены в пределах одного этажа, в том числе и навесные, без опоры на фундамент, которые воспринимают только собственный вес и защищают внутренние помещения от внешних факторов;
• перегородки — внутренняя ненесущая стена, основная функция которой разделять пространство на помещения. Ее можно менять — переносить, убирать, делать технологические проемы — на безопасность здания манипуляции не повлияют, но их необходимо согласовывать с городским органом БТИ.

Частота проверок увеличивается из-за обстоятельств непреодолимой силы: климатические перепады (весной и до начала отопительного сезона), поведение грунта, влияющие на состояние конструкции, аварии и техногенные катастрофы, природные катаклизмы. А также собственник объекта должен провести анализ пригодности здания к перепрофилированию или для передачи в другое ведомство, даже если проверка проводилась недавно.

Случаи проверки

Характер контрольных исследований стен, перегородок здания и сооружений зависит от цели собственника объекта, а также от внешних факторов.

Плановая

Проводится в определенный срок для оценки состояния конструкции, если требуется передать ее в муниципалитет, продать, перепрофилировать или совершить иные действия. В этом случае оценивается общее состояние объекта, целостность внутренних коммуникаций и благоустройства.

Конкретно:

• фундаменты и помещения, находящиеся в непосредственной близости с основанием и имеющие стратегическое назначение — котельные, электрические и тепловые пункты, насосные и т. п.;
• элементы фасада и архитектуры — колонны, балконы, арки, лоджии, эркеры и прочее;
• конструкция кровли — целостность чердаков, дымовых и вентиляционных труб, стропил и других слоев в пространстве крыши;
• стены помещений, не имеющие естественного освещения и вентиляции — лифтовые шахты, подсобки, мусоропровод и другие;
• поэтажные перекрытия и связанные с ними помещения;
• аварийные и противопожарные выходы.

Проверка также необходима, если до нее были даны рекомендации по устранению недостатков, выявленных предыдущими исследованиями. Игнорирование требований влечет за собой административные взыскания.

Внеплановая

Инициируется ввиду неблагоприятных факторов, оказавших воздействие на элементы конструкции и инженерные узлы — аварии, природные катаклизмы (сейсмоактивность, оползни, проседание грунтов, наводнения, ураганы и т. д.), подготовка к сносу. Экспертами дается однозначная оценка о возможности восстановления или полной ликвидации объекта, ввиду угрозы его обрушения.

Частичная

Проверка осуществляется самим собственником в течение всего периода эксплуатации объекта. По результатам дефекты фасада, стен или перекрытий устраняются самостоятельно или привлекаются специалисты для прогнозирования дальнейших разрушений и последствий от них.

Основными факторами возникновения изъянов в конструктивных элементах здания становятся природные явления, усталость арматуры или ее брак при производстве, нарушение технологии строительства и аварии техногенного характера. В зависимости от вида материала, дефекты стен и причины их возникновения разнятся.

Этапы обследования

Проверка состояния стен и перекрытий — это объемная работа, которая включает в себя множественные этапы. Ее выполняет группа специалистов, вооруженная специальными современными приборами для точности измерений. Обследование стен зданий и сооружений фиксируется документально, к отчету прилагаются фото- и видеосъемка.

Визуальный

Осмотр по внешним признакам позволяет определить нарушение общей геометрии стен, выявить точки для инструментального исследования крупных дефектных участков, зафиксировать разрушения прилегающей территории вследствие начавшегося регресса. Виды изъянов характерны для материала стен.

Для каменных (включая кирпичные и бетонные):

• трещины;
• выпучивание и просадка;
• расслоение кладки;
• выпадение отдельных кирпичей или блоков;
• промерзание и отсыревание участков, преимущественно в углах, у окон и полов;
• выветривание кладочного раствора;
• отслоение штукатурки;
• разрушение архитектурных деталей. 

Для деревянных:

• биологическое поражение — плесень, грибок, личинки жука;
• продольные трещины;
• просадка углов;
• продувание стен в местах сопряжения наружных с внутренними;
• гнилостность в результате нарушения гидроизоляционного слоя;
• осадка сыпучего утеплителя в коробах — керамзита, шлака и т. д.

Для блочных и крупнопанельных бетонных:

• смещения и перекосы;
• негерметичность стыков;
• выкрашивание поверхности из-за промерзания и увлажнения;
• трещины от собственных и сопутствующих нагрузок;
• разрушения, вызванные браком при производстве бетонных панелей — недостаточная толщина, плохое качество смеси, пустоты.

Для металлических (арматура и конструкционные элементы на сварных и резьбовых соединениях):

• коррозия;
• разрыв ввиду нарушения технологии при вязке арматурного прута;
• перелом балок и швеллеров.

Выявленные дефекты стен внутри помещения и снаружи фиксируются для дальнейших тщательных исследований различными методиками.

Детальный

Визуальное обследование стен панельного дома, кирпичного или деревянного не дает оснований для выводов, позволяющих определенно сказать — требует ли здание ремонта, подлежит ли сносу или его эксплуатация продолжится. Для конкретных заключений необходимо проведение второго этапа — детального или инструментального.

Цель — дать исчерпывающую информацию по существующему положению дел и прогнозам.

Методика оценки технического состояния стен включает:

1. Теодолитную съемку. Геодезические изыскания с применением специального оборудования позволяют выявить степень осадки основания, причину деформации стен, учитывая окружающие условия.
2. Радиометрический метод. Он определяет плотность материала — кирпича, бетона, блоков. Выявляет пустоты.
3. Акустический, пневматический и метод исследования тепловизором. Благодаря оборудованию становится понятно, насколько стены чувствительны к звукам, воздухопроницаемости и потерям тепла, соответственно.
4. Ультразвуковой. Незаменим для обнаружения дефектов, скрытых в толще бетона, а также для оценки видимых трещин и их параметров — глубины, степени раскрытия.
5. Нейтронный. Высокоточный анализ толщины стен и прогнозирование их разрушений в местах отсыревания и промерзания.
6. Электромагнитный. Метод необходим для выявления скрытых дефектов.
7. Физические манипуляции — пластическая деформация, сдавливание и отрыв со сколом. Они определяют степень деформации и изменения в структуре материала — его качество и прочность к имеющимся условиям.

Специалистами применяются и другие методы исследований, которые позволяют сказать, как объекты будут вести себя в условиях вибрации и постоянных нагрузок. Например, промышленные предприятия, аэропорты, железнодорожные вокзалы и прочее.

Контрольные пробы

В детальный осмотр входит отбор образцов для изучения в лаборатории. Для этого дефектный участок освобождают от черновых материалов — штукатурки, асбеста и т. д., затем в толщу стены запускают зонды.

Методы исследований зависят от строительного материала:

1. Для каменных и бетонных поверхностей. Пробы берутся не менее чем с 20 дефектных участков на узлах, особо подвергающихся неблагоприятным условиям. Проверяют содержание влаги в бетоне на швах и стыках, чтобы определить его устойчивость к ее пропусканию, а также выявляется некачественная кирпичная кладка и состав раствора. Исследуют прочность бетона на карбонизацию химическим методом — связующее, потерявшее характеристики в течение всего срока эксплуатации меняет свой цвет под воздействием специального вещества.
2. Для металлических. Стены вскрывают в местах закладных элементов, пользуясь технологической картой объекта. Образцы берут как минимум из 5 участков. По ним определяют распространение коррозии и усталость металла, прочность арматуры на разрыв и сжатие.
3. Для деревянных. Пробы нужны как минимум из трех наиболее поврежденных участков, чтобы определить причины гниения, грибка, проникновение антисептика и других процессов. Помимо образцов, необходимо замерить процент влажности в помещении, температуру воздуха и установить наличие вентиляции (естественной или принудительной) и ее исправность. Кроме них, в стенах, щупами измеряется глубина трещин, плотность конопатки, зазоры в угловых соединениях, анализ на промерзание углов и т. д.

Некоторые заключения невозможны без проведения анализа в лабораторных условиях. Поэтому образцы маркируют и отправляют в соответствующее учреждение.

Камеральный

Этап заключается в обобщении полученных данных. Заключение по визуальным, детальным и лабораторным исследованиям описывает возможность или исключение дальнейшей эксплуатации здания. Делает выводы о соответствии технических характеристик и безопасности объекта, учитывая его деятельность. А также дает рекомендации по разработке дальнейших действий, обеспечивающих усиление стен и перекрытий. Заключение подписывается руководителем камерального отдела компании-подрядчика, а также представителем заказчика, инициировавшего проверку по зданию.

Документ содержит следующее:

• акты обследования стен — описывается назначение объекта, площадь стен, материал строительства, карта закладных элементов;
• результаты и выводы по выявленным дефектам, рекомендации по их ликвидации;
• экспертное заключение по фундаменту и несущим конструкциям — процент износа, потеря геометрии, факторы, влияющие на  возникновение дефектов;
• фото- и видеосъемка сбора данных — современная техника позволяет сделать подробный визуальный отчет для дальнейшего анализа и расчетов;
• расчеты по существующим конструкциям и экспертные инженерно-технические прогнозы;
• чертежи, схемы, планы с указанием найденных дефектов.

Детальный анализ с рекомендациями позволяет оценить фронт предстоящих работ — ремонт, усиление несущих конструкций или необходимость сноса. Все данные вносятся в паспорт объекта — необходимый документ для совершения всех правовых манипуляций с ним.

Своевременное проведение обследования стен панельного дома, объектов из кирпича или деревянных построек — это сохранение эксплуатации, безопасность для окружающих и возможность быстрого принятия мер по усилению всей конструкции, что, несомненно, скажется на бюджетном вопросе собственника.