Обследование зданий перед реконструкцией

Нередко в процессе эксплуатации здания возникает потребность в проведении реконструкционных работ. Но перед тем, как приступать к работам, вследствие которых изменяются технические параметры в обязательном порядке требуется провести обследование объекта реконструкции.

Что такое реконструкция согласно Градостроительному кодексу

Согласно с п.14 ст.1 ГК РФ реконструкция здания включает работы по изменению архитектурно-планировочных решений и параметров отдельных частей или здания в целом. В зависимости от причин, по которым объект реконструируется, перечень работ может включать:

• изменение высоты и объема за счет надстройки дополнительных этажей или расширения строения;
• изменение площади посредством пристройки помещений;
• устройство в несущих конструкциях дополнительных дверных и/или оконных проемов;
• восстановление или полная замена несущих конструкций с целью продления жизненного цикла здания.

Любые работы, в результате которых изменяется площадь, назначение и другие характеристики здания – это реконструкция.

Значение обследования зданий перед реконструкцией

В обеспечении безопасности, надежности и долговечности здания важным и необходимым этапом является его обследование перед реконструкцией. Главная цель таких мероприятий состоит в определении фактических характеристик несущих конструкций и общего техсостояния здания.

Проведение исследовательских мероприятий перед реконструкцией позволяет решить ряд важных задач:

• оценка реальных физико-механических характеристик материалов, установление их устойчивости, износостойкости и прочности;
• выявление возможных дефектов и повреждений: коррозионных поражений, деформации и других, которые негативно сказываются на несущей способности объекта;
• расчет нагрузок на грунтовое основание и определение того, сможет ли грунт выдержать нагрузку при расширении или увеличении высоты здания;
• установление того, требуется ли заменять на новые или укреплять несущие конструкции;
• установление запаса прочности и способности здания выдерживать снеговые, ветровые, сейсмические и другие экстремальные или непредвиденные нагрузки.

Обследование зданий помогает оценить целесообразность и возможность проведения реконструкции, спрогнозировать затраты и риски, связанные с эксплуатацией реконструированного объекта.

Проводить обследование следует для каждого объекта капитального строительства перед его реконструкцией, даже если повышение эксплуатационных нагрузок не предполагается. Результат экспертизы принадлежит к перечню основных документов для получения разрешения на реконструкцию здания.

Этапы обследования зданий перед реконструкцией

Экспертные исследования по оценке состояния здания перед проведением его реконструкции происходят в следующем порядке:

1. Подготовительные работы. Специалисты собирают и изучают документы на строение: проектную документацию, технический паспорт, поэтажные планы, результаты ранее выполненных обследований и другие. На этапе подготовки также составляется и согласовывается с заказчиком техническое задание на исследование.
2. Составление программы обследования – по результатам анализа документов и с учетом реконструкционных изменений составляется программа с перечнем и видом исследовательских работ, необходимых для получения корректных результатов.
3. Визуальное обследование. Строение осматривается визуально на предмет наличия видимых деформаций и повреждений. Осмотру подлежат несущие стены, перекрытия, колонны и столбы, фундамент, подвальное помещение, почва у основания объекта, ограждения, кровля, оконные и дверные проемы, лестницы и другие элементы.
4. Инструментальное обследование. Проводится с использованием ультразвуковых сканеров, тепловизоров, дефектоскопов и других инструментов с учетом видов инструментального контроля, указанного в составленной ранее программе обследования.

Завершающий этап – анализ данных по результатам обследования, проведение необходимых расчетов и составление заключения с обоснованием способов, объемов, сроков и экономической эффективности реконструкции.

Классификация обследований

Каждое здание уникально, отличается определенными характеристиками и особенностями. Поэтому техническое обследование для реконструкции для каждого объекта осуществляется по индивидуальной программе. При этом существуют общие правила, по которым классифицируются экспертные обследования подлежащих реконструкции строений:

• по периодичности – экспертиза может выполняться перед и после реконструкции. Первичный аудит необходим для определения текущего техсостояния объекта, вторичный позволяет оценить соответствует ли качество и перечень выполненных работ проектным и нормативным требованиям. Если в ходе проведения работ между заказчиком возникают споры, то возможно проведение дополнительного промежуточного обследования;
• по объему – разделяют предварительное и детальное обследование. По результатам предварительного составляется предварительная оценка техсостояния, детальное включает все необходимые виды инструментальных исследований;
• по месту проведения – локальное и общее. При локальном – проверке подлежат отдельные элементы или помещения, при общем – исследуется объект целиком включая коммуникации, кровлю и другие конструкции.

Отличаются обследования также способом воздействия на подконтрольный объект. Выполняют исследования с использованием методов разрушающего и неразрушающего контроля. Выбор метода зависит от типа и реального состояния здания, целей и задач реконструкции.

Особенности обследования различных типов зданий

Реконструкционный процесс любого здания должен начинаться с технического обследования. Но к зданиям разного функционального назначения выдвигаются определенные требования, и соответственно их обследование имеет свои особенности:

• исторические здания и сооружения – главное требование к таким объектам состоит в том, чтобы максимально сохранить их историческое наследие. От правильности оценки техсостояния напрямую зависит каким образом здание будет реконструировано. Поэтому обследование имеет много нюансов, требующих особого подхода. Это правильное составление программы исследований, подбор технологий и методов инструментального и лабораторного контроля. Но для каждого исторического объекта исследовательские работы необходимо обязательно согласовать с КГИОП;
• аварийные здания – обследование включает детальный анализ объекта, от структурной его безопасности и до состояния сантехники, электропроводки и состояния помещений. В процессе работ оценивается сложность и опасность повреждений, степень износа материалов, прочность несущих конструкций и другие моменты. По результатам принимается решение о возможности реконструкции, потребности усиления конструкций и другие моменты;
• объекты незавершенного строительства – многие здания по определенным причинам остаются незавершенными из-за длительного перерыва в строительных работах. Возобновление строительства возможно, но только после тщательного обследования объекта. Работы включают оценку состояния всех возведенных конструкций, определяется объем выполненных работ и их соответствие законодательным требованиям, обнаруживаются возникшие за время консервации повреждения и дефекты.

Только при детальном изучении особенностей здания, определения его фактических характеристик и несущей способности можно говорить о его безопасности и долговечности после реконструкции.

Кто имеет право проводить обследование перед реконструкцией

Работы по обследованию подлежащих реконструкции зданий вправе выполнять организации, которые имеют соответственные разрешения и лицензии на такие исследования. К обследованиям привлекаются сертифицированные эксперты. Инструментальный контроль должен осуществляться поверенными инструментами и оборудованием.

Преимущества профессионального подхода к обследованию

Профессиональное обследование зданий перед реконструкцией позволяет оптимизировать объем и стоимость реконструкционных работ, разработать эффективные меры по восстановлению и усилению конструкций, обеспечить надежность и безопасность эксплуатации реконструированного объекта.

Заключение

В обеспечении возможности и качества реконструкции здания ключевое значение отводится его обследованию. Грамотно проведенные исследовательские работы помогут предотвратить аварийные ситуации, определить экономическую эффективность реконструированного объекта и подобрать наиболее подходящие варианты реконструкции.