Обследование жилых зданий

Техническое обследование жилых зданий – важная мера обеспечения эксплуатационной надежности строений и безопасности для пребывающих в объектах людей. Это комплекс инженерно-изыскательных мероприятий, направленных на обнаружение дефектов и повреждений, сопоставления результатов проверки с нормативными, определения технического состояния всех конструктивных элементов и здания в целом.

Зачем и в каких случаях проводят обследование жилых зданий

Главная цель проведения техобследования – установление точного текущего инженерно-технического состояния жилого здания на предмет соответствия его действующим стандартам и строительным нормам, пригодности и безопасности для проживания.

Правила и требования к мониторингу техсостояния объектов жилого назначения обусловлены ГОСТ 31937-2011 и другими документами. Наиболее часто обследование жилого дома заказывают в следующих случаях:

• при наличии видимых дефектов и повреждений, возникших в процессе эксплуатации;
• при увеличении эксплуатационных нагрузок на несущие конструкции вследствие модернизации, перепланировки или реконструкции здания;
• перед планированием капитального ремонта;
• при потребности определить пригодность дома для проживания;
• после аварийных ситуаций, стихийных бедствий и техногенных воздействий;
• с целью проверки качества строительно-монтажных работ, соответствия объекта проектным и нормативным требованиям;
• по завершении эксплуатационного срока;
• при возобновлении строительных работ после продолжительного простоя;
• здание расположено в зоне нового строительства;
• по предписанию уполномоченных организаций и учреждений.

Проведение аудита может происходить также по инициативе собственника, например, при купле-продаже дома и в ряде других случаев.

Особенности обследования многоквартирного и частного жилого дома

Любое многоквартирное здание – технически сложное сооружение, к которому выдвигаются повышенные требования к санитарно-гигиеническим условиям, инженерному оснащению и другим параметрам безопасности. Поэтому в течение всего срока эксплуатации необходимо контролировать состояния таких объектов. Обследование многоквартирного жилого дома предполагает проведение ряда инженерно-изыскательных мероприятий. Проверке и оценке подлежат все несущие и ограждающие конструкции, балки, колонны и перекрытия, подвалы и чердачные помещения, кровли, подъезды, электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, вентиляционные, отопительные и другие системы и конструктивные элементы.

Частные – это отдельно стоящие здания, рассчитанные преимущественно на одну семью. Обследование частного жилого дома в большинстве случаев заказывают для оценки техсостояния перед его покупкой или продажей. Нередко собственники заказывают энергетическое обследование для проверки качества теплоизоляции и уменьшения теплопотерь.

Какие подготовительные мероприятия нужны перед началом обследования

Прежде чем начинать обследование жилого здания специалисты изучают проектную, техническую документацию, поэтажные инвентаризационные планы, технический паспорт, анализируют результаты ранее проведенных экспертных исследований, изучают другие предоставленные заказчиком документы. Это необходимо для получения полной картины об особенностях объекта, условиях его эксплуатации, материалах конструктивных элементов, функционирующих инженерных сетях, конструктивной специфике и других характеристиках.

Какие части жилого здания подвергаются визуальному осмотру

На этапе визуального обследования осмотру подлежат фасад здания, фундамент, лестничные марши, подвалы, подкровельные пространства, крышные системы, перекрытия, колонны, стены, водопроводы, вентиляционные шахты, другие конструктивные элементы и системы.

Какие инструменты используются для измерения

Инструментальное обследование необходимо для всех конструкций и элементов здания, в которых при визуальном осмотре обнаружены разрушения и дефекты. Если выраженные повреждения отсутствуют, то контролю подлежат не меньше трех или не меньше 10% конструкций, находящихся в одном температурном блоке.

В процессе инструментальной диагностики используют ультразвуковые сканеры, теодолиты и нивелиры, штангенциркули, строительные уровни, рулетки, тепловизоры, стальные щупы, радиометрические приборы, электронные толщинометры и другие инструменты.

Какие данные собираются

В ходе проведения технического обследования жилых зданий выявлению подлежат:

• повреждения, возникшие в ходе эксплуатации строения;
• связанные с ошибками или недостатками проектирования дефекты;
• отклонения от проектных решений при строительстве объекта;
• неточности монтажа сборных конструкций;
• повреждения, вызванные внешними атмосферными воздействиями;
• разрушения, которые образовались вследствие наводнений, землетрясений и других стихийных бедствий;
• повреждения от механического воздействия;
• дефекты от динамических и статических нагрузок, непредусмотренных проектом.

Особое внимание уделяется трещинам, щелям в панельных зданиях, деформациям и прогибам, теплозащитным качествам ограждающих конструкций.

Как обследуются материалы

Методы обследования стройматериалов определяются их видом. Например, прочность бетона устанавливают с помощью ультразвука и методом пластической деформации. Для определения глубины трещин применяют радиометрический и ультразвуковой методы. Ширину трещин измеряют стальными щупами. Пневматическим способом измеряется воздухопроницаемость поверхностей и конструкций.

План мероприятий составляется индивидуально для каждого объекта с учетом его конструктивных и эксплуатационных характеристик.

Как оцениваются инженерные системы

Комфорт и безопасность проживания в здании напрямую зависит от бесперебойного и качественного функционирования системы отопления, водоснабжения, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования и других коммуникаций.

Обследование инженерных сетей позволяет узнать в каком техническом состоянии они находятся, соответствуют ли технологическим нормам и стандартам, возможна ли дальнейшая эксплуатация без ремонта или модернизации.

Какие данные и выводы составляются после завершения обследования

Результаты обследования оформляются в виде технического отчета, который содержит данные о всех проведенных проверках с указанием обнаруженных дефектов, сведения о режиме эксплуатации здания, схемы и чертежи дефектов и повреждений, расчетные ведомости, результаты лабораторных анализов и испытаний.

Итоговый документ – Акт обследования с выводами о текущем техническом состоянии жилого дома, выводами о возможности его дальнейшей безопасной эксплуатации или потребности проведения ремонта.

Заключение

Проведение технического обследования четко регламентировано законодательными нормами и стандартами. Основная задача мониторинга – своевременное обнаружение дефектов и отклонений, соответствие объекта строительным нормам, предотвращение аварийных ситуаций, обеспечение безопасных условий для здоровья и жизни людей.