Оценка технического состояния зданий и сооружений

«Бюро технических экспертиз» проводит экспертную оценку технического состояния зданий и сооружений любого назначения. Такая экспертиза может быть назначена во многих ситуациях: перед выполнением капремонта или реконструкции, перед перепродажей объекта, после крупной аварии. Также она проводится после завершения запланированного времени эксплуатации, по требованию страховой компании или банка, при изменении назначения объекта и в других ситуациях. В этих и иных случаях наши сотрудники выполнят полноценное обследование, определят все характеристики здания и подготовят детальное заключение.

На какие документы опираются эксперты при проведении обследования?

Оценка общего технического состояния жилых и производственных зданий регламентируется следующими нормативными актами:

• ГОСТ 31937-2024: Правила обследования и мониторинга. С 2024 года это основной документ, на который опираются эксперты при проведении оценки. Он содержит базовые требования к проведению исследований и оценке состояния зданий.
• СП 13-102-2003: Правила обследования несущих конструкций. В этом документе содержатся детальные требования к технической оценке различных объектов.
• ВСН 53-86(р): Правила оценки физического износа жилых зданий. В них устанавливаются критерии износа, на которые эксперты будут обращать повышенное внимание при оценивании.

Периодичность оценки по ГОСТ

В соответствии с актуализированным стандартом ГОСТ 31937-2024 устанавливаются следующие требования к срокам выполнения оценки объектов:

• Впервые здание должно пройти полное обследование максимум через 2 года после начала его использования. Это позволит оценить состояние несущих конструкций, фасада, перекрытий и других ключевых точек, оно будет напрямую зависеть от качества строительства и соблюдения строительных нормативов.
• При нормальных условиях эксплуатации плановое техническое обследование назначается каждые 10 лет. Оно позволит проконтролировать степень износа строительных конструкций, чтобы вовремя принять решение о капремонте и реконструкции.
• При сложных условиях использования срок проведения планового обследования сокращается до 5 лет. Сложными условиями считаются повышенная сейсмическая активность, сырость, повышенная агрессивность среды, наличие вибрации.
• Для уникальных зданий, представляющих особую ценность, должен проводиться постоянный мониторинг.

Помимо планового, может также проводиться внеплановое техобследование вне зависимости от установленных стандартом сроков. Оно назначается после крупных аварий, пожаров, наводнений и других стихийных бедствий. Также оно может проводиться перед сменой сферы использования здания, например, перед переводом производственного объекта в коммерческий. Внеплановое обследование может быть проведено по требованию Госстройнадзора, если были выявлены признаки серьезных повреждений, которые могут угрожать безопасности здания.

Помимо полной технической оценки, выделяют плановые осмотры здания. Они должны проводиться каждые 2 года для контроля его состояния в целом. Если во время обследования выявляются признаки серьезных повреждений и технических дефектов, может быть назначено внеплановое обследование.

Как проходит оценка? Порядок действий

Оценка технического состояния здания – последовательный многоэтапный процесс. Он включает в себя следующие действия:

Этап 1. Подготовка

На подготовительном этапе проводится общее ознакомление с объектом. Эксперты проводят следующую подготовительную работу:

• Анализ документации. Специалисты должны собрать все имеющиеся на здание документы. Это проект, технический паспорт, акты проведения обследований в прошлые годы, акты дефектов, а также различная исполнительная документация.
• Предварительный выезд для ознакомления с объектом. Специалисты оценивают планировочные решения, составляют план предстоящих работ, изучают особенности конструкции здания, важные для проведения экспертизы.
• Оформление допуска на объект и его согласование с различными надзорными ведомствами. Особенно это важно для закрытых промышленных предприятий и иных объектов с ограниченным доступом.
• Подготовка программы проведения работ. Определяются методики обследования, его порядок, цена, период выполнения. Составляется детальное ТЗ, оно согласуется с заказчиком.

После этого эксперты выезжают на объект и проводят полный комплекс мероприятий по намеченному плану.

Этап 2. Визуальное обследование

Первый этап обследования – визуальный осмотр. Эксперты выполняют обследование основания, стен, перекрытий, кровли и инженерных коммуникаций, при этом используются рулетки, щупы и другие инструменты. Выполняется фотофиксация: с помощью камеры фиксируются видимые повреждения строительных конструкций.

На основе данных фотофиксации составляется дефектная ведомость, в которой фиксируются все обнаруженные повреждения: трещины в стенах, протечки кровли, участки коррозии, отклонения стен от вертикали и другие дефекты. Заполняется акт визуального обследования, в который вносятся результаты проверки. При обнаружении дефектов подготавливается заключение о необходимости более детального обследования поврежденных участков.

Этап 3. Детальное инструментальное обследование

Этот этап предполагает углубленную оценку техсостояния здания. Оно проводится с применением специальных инструментов, которые дают возможность проверить не только видимые, но и скрытые участки строительных конструкций. В ходе исследовательских работ могут применяться следующие методы:

• Ультразвуковое обследование конструкций. Специальные аппараты помогут определить изменение плотности конструкций, что говорит о снижении их прочности.
• Склерометрия здания для определения прочности бетона. Метод основан на оценке твердости поверхностного слоя с помощью специального инструмента.
• Разрушающий контроль. Чтобы проверить состояние фундамента на глубине, выполняется шурфование грунта. Может проводиться вскрытие перекрытий, чтобы определить состояние арматуры.
• Геодезические измерения. С помощью приборов определяется степень усадки здания, выявляется величина кренов и прогибов.
• Сбор проб материалов (бетон, сталь и др.) для проведения лабораторных испытаний.

Все полученные данные вносятся в протоколы испытаний. На их основании составляется дефектная ведомость и техническое заключение.

Этап 4. Поверочные расчеты

Такие расчеты проводятся для точной оценки несущей способности конструкций на основании собранных данных. Они помогают определить соответствие степени износа здания нагрузкам, помогают определить прочность и устойчивость конструкций. На основании поверочных расчетов эксперт может сделать вывод: пригодно ли здание для дальнейшей эксплуатации и требуется ли ему немедленный ремонт.

Этап 5. Оформление заключения

На основании собранных данных подготавливается техническое заключение. Это итоговый документ, в который вносятся все обнаруженные дефекты с результатами фотофиксации, приводятся расчеты и делаются выводы о текущем состоянии здания. Оно может быть признано нормативным, работоспособным, ограниченно пригодным к использованию или аварийным. К заключению прикладываются чертежи, схемы, фотографии и другие графические материалы.

Что в итоге получает заказчик?

Заказчик проведения обследования получает комплект документации с его результатами. В него входят:

• Техническое заключение. Это основной документ, в который включаются выводы по всей проделанной работе. В нем специалист указывает состояние объекта со всеми обнаруженными повреждениями и его пригодность к будущему использованию. Также в нем присутствуют рекомендации о дальнейшем применении, необходимости срочного ремонта или реконструкции.
• Дефектная ведомость. В этом документе перечисляются все обнаруженные повреждения с данными фотофиксации, приводятся данные о результатах проведенных контрольных мероприятиях с использованием разрушающих и неразрушающих методик.
• Результаты проведенных обмеров и испытаний материалов.

На основании технического заключения заказчик принимает решение о возможности или невозможности дальнейшего использования здания, а также о необходимости проведения ремонта.

Оценка разных типов объектов

«Бюро технических экспертиз» проводит техническое обследование всех видов зданий и сооружений. Мы принимаем заказы на детальное изучение и оценку состояния следующих строительных объектов:

• Жилых зданий. В ходе оценки определяется состояние несущих конструкций и инженерных систем. На основании полученных данных эксперт делает вывод о пригодности здания к дальнейшему проживанию людей. Если оно будет признано аварийным, это основания для капитального ремонта, реконструкции или расселения с последующим сносом объекта.
• Производственные здания. При обследовании таких объектов учитывается возможность проведения работ без остановки производства. Оценивается степень износа конструкций из-за повышенной вибрации, агрессивного химического воздействия реагентов и других разрушительных факторов.
• Здания длительной эксплуатации. Это объект, которые эксплуатируются уже более 50-70 лет. В ходе оценки таких эксплуатируемых зданий оценивается степень износа и усталости строительных конструкций, выявляются скрытые дефекты. Проверяется соответствие современным строительным нормативам. Это позволяет определить, можно ли считать здание пригодным к дальнейшей эксплуатации без проведения реконструкции.

Для любого объекта заполняется детальное техническое заключение, в котором фиксируются все обнаруженные дефекты и делается вывод о категории здания на текущий момент.

Критерии выбора исполнителя

Проводить техническую оценку зданий могут только организации, соответствующие следующим критериям:

• Действующее членство СРО. Только участники саморегулируемой организации приобретают право на обследование строительных конструкций.
• Наличие собственной приборной базы. Компания должна располагать полным инструментарием для проведения разрушающего и неразрушающего контроля.
• Независимость. Для проведения проверки обязательным является требование объективности. Заказчик не должен иметь никакой связи с подрядчиком или проектировщиком – это позволит избежать риска намеренного завышения или занижения показателей.
• Высокая квалификация исполнителей. В штате компании должны быть квалифицированные инженеры, получившие допуск к техническому обследованию зданий. Специалисты должны разбираться в приборах, шкалах и методиках исследования, знать особенности проведения работ в производственных зданиях различных отраслей.

Перед проведением работ составляется договор, в котором отражаются детальные условия проведения обследования, его сроки и цена. Компания «Бюро технических экспертиз» гарантирует строгое соблюдение всех прописанных в договоре условий: заказчикам вовремя предоставляется полный комплект отчетной документации.

Заключение

Техническое обследование здания – это полная всесторонняя проверка, в ходе которой выявляются все дефекты и повреждения, делается экспертный вывод о возможности или невозможности будущей эксплуатации здания. Специалисты нашего бюро обладают большим опытом проведения таких экспертиз в зданиях любого назначения. Воспользуйтесь услугами профессионалов, чтобы получить детальное обоснованное заключение, которое будет иметь юридическую силу и станет основанием для подготовки проекта ремонта или реконструкции. Чтобы обсудить детальные условия технического обследования здания, позвоните нам или оставьте запрос на сайте.