Капитальный ремонт и реконструкция – часто используемые в ремонтной и строительной отраслях термины. Несмотря на то, что понятия имеют много общего, между обеими разновидностями работ существуют кардинальные отличия, установленные Градостроительным кодексом.
Капитальный ремонт объекта капитального строительства – работы по улучшению технических характеристик зданий посредством устранения повреждений и дефектов, восстановлении конструктивных элементов, включая замену поврежденных, изношенных или старых конструкций.
Реконструкция отличается от капремонта более радикальным подходом, предполагающим модификацию с изменением площади, высоты и других параметров объекта путем перепланировки, надстройки дополнительных этажей и изменением функционального назначения.
При реконструкции изменяются технико-экономические характеристики здания, при капитальном ремонте восстанавливаются только утраченные характеристики объекта с полным сохранением технико-экономических параметров.
Любое здание в процессе эксплуатации подвергается физическому износу, агрессивному воздействию атмосферных и других факторов. Это приводит к появлению различных дефектов и повреждений, ухудшению эксплуатационных характеристик. Для обеспечения безопасной эксплуатации здания проводят его реконструкцию или капитальный ремонт. Но как определить какие именно работы необходимы для обеспечения соответствия строения строительным и санитарным нормам и чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?
Главная цель проведения капремонта – улучшение технического состояния, повышение энергоэффективности и других эксплуатационных характеристик здания.
Цели реконструкции разнятся в зависимости от потребностей заказчиков работ. Это может быть увеличение площади за счет дополнительных пристроек или надстройки этажей, модернизация коммуникационных сетей с целью повышения их функциональности, перепланировка помещений с внедрением современных технологий.
Перечень работ, выполняемых в процессе капитального ремонта, для каждого объекта разнится и зависит от вида повреждений, выявленных в процессе техобследования. К наиболее распространенным работам относят:
Реконструкционные мероприятия включают работы по замене или воссозданию несущих конструкций, перестройку объектов, создание надстроек и пристроек, изменение площади, высоты и количества этажей, замену коммуникационного оборудования.
Процесс капитального ремонта включает следующие этапы:
По завершении всех работ проверяется качество их проведения. Только после согласования с заказчиком ремонт считается завершенным.
Реконструкция зданий происходит в следующем порядке:
Как и в случае с капремонтом после завершения работ осуществляется проверка качества их проведения, соответствие внедренных решений проектным и нормативным требованиям.
Многие владельцы зданий не полностью понимают, чем от реконструкции отличается капитальный ремонт. Это приводит к возникновению конфликтов между заказчиком и подрядчиком работ, также становится причиной неприятностей с надзорными органами.
Для большего понимания стоит рассмотреть примеры капремонта и реконструкции.
Объект – жилое кирпичное трехэтажное здание с подвалом. Фундамент – ленточный бутовый. В результате работ проведено утепление фасадов. В квартирах старые оконные и балконные блоки заменены на новые ПВХ со стеклопакетами. Вместо старой входной деревянной двери со щелями установлена утепленная металлическая. Заменены пораженные гнилью и трещинами деревянные стропилы, шифер заменен на металлочерепицу. Выполнена отделка подъезда, лестничных маршей и других внутренних помещений здания.
Что это? Капремонт или реконструкция? Безусловно, капитальный ремонт. Потому что в ходе работ не затронуты несущие конструкции, не изменилась площадь и геометрические параметры здания.
Объект – двухэтажный жилой дом на четыре семьи – 2 квартиры на первом этаже и две на втором. Собственники жилья на первом этаже выкупили квартиры на втором и заказали ремонт.
В ходе работ квартиры первого этажа по вертикали соединены с квартирами на втором этаже, получилось двухуровневое жилое пространство. Со стороны двора пристроены хозяйственные пристройки. На втором этаже навешены балконы и лоджии.
Не сложно понять, что это реконструкция, поскольку работы повлекли за собой изменения параметров здания.
Реконструкция и капитальный ремонт – два совершенно разных способа обновления зданий. Если первый позволяет адаптировать здание под новые потребности посредством внесения радикальных изменений, то второй состоит только в восстановлении и улучшении конструктивных элементов. Выбор способа улучшения функциональных и эксплуатационных характеристик здания зависит от целей и потребностей владельца объекта.
